信網(wǎng)11月7日訊（記者 趙彥閱）今年下半年以來，青島樓市利好政策一茬接一茬：調(diào)整青島非限購區(qū)域購房首付比例、全域取消限購、放松交易條件、認房不認貸……可以看出，政策不斷加碼，松綁力度持續(xù)加大，“十一黃金周”期間各樓盤更是繼續(xù)發(fā)力，各種假期折扣、補貼、車位券、老帶新、送物業(yè)費等一系列促銷方式齊上陣，有的樓盤還能“以舊換新”。然而，從最新公布的數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的“金九銀十”卻并不閃亮，從青島多家地產(chǎn)咨詢公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，今年10月的銷售信息環(huán)比、同比都呈下降態(tài)勢。

“金九銀十”數(shù)據(jù)不亮眼  青島樓市監(jiān)測有下降趨勢

信網(wǎng)注意到，青島多家地產(chǎn)行業(yè)咨詢公司都發(fā)布了10月島城樓市的銷售信息統(tǒng)計，雖然數(shù)據(jù)略有差異，但環(huán)比、同比數(shù)值都呈負數(shù)來看，今年的“金九銀十”并不亮眼。

而在此前，青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心主任張曉也做客《行風在線》節(jié)目時，也回應(yīng)過青島房價的走勢情況。她表示，今年7月份，國家對房地產(chǎn)市場做了新的預(yù)判，供需關(guān)系發(fā)生了重大變化，市場的確出現(xiàn)了一段時間的下行趨勢，國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，青島也落實了這些政策，出臺全域取消限售限購等一系列措施。對青島市場監(jiān)測分析來說，有下降的趨勢，但是區(qū)域分化比較嚴重，好的地段、好的配套住宅價格還是比較堅挺的，前三季度銷售在山東省處于首位，青島房地產(chǎn)占全市GDP將近6%，是國民經(jīng)濟的一個重要組成部分。

同一項目新老樓座相隔一年半拿證  單價相差近2000元

房價到底是漲是跌，新房的備案價或許可以視為一個參考標準。以東李片區(qū)的一處樓盤為例，這個項目體量不小，規(guī)劃了20多棟高層住宅，從第一次拿到預(yù)售許可證至今已經(jīng)有一年半的時間了。2023年3月，該項目的兩棟毛坯房最先拿證，156套房子如今還有8套低層或頂層的房子可售。從備案價上看，1套一樓108平方米的房子單價19734元，二樓的備案價則是20667元。

而同一項目的5號樓則是2023年8月拿到的預(yù)售許可證，也是距今最新開售的房子。5號樓同樣是毛坯房，1套一樓103平方米的房子單價17790元，二樓的房子面積106平方米，備案單價18990元。

相同的項目，相同的樓層，同一面積區(qū)間的新房，相隔一年半，備案單價降低了近2000元。

剛需項目面臨“買漲不買跌”  改善住房一上市就“很搶手”

“一直做不了決定買房的大多是剛需族，他們手頭的資金不算寬裕，首付比例、貸款利率、還款方式都是他們要考慮的因素，可能之前已經(jīng)放棄的一個項目突然出了套特價房，他們又會改變主意，再重新看房比價，成交周期就會拉長。”一位從業(yè)房屋中介的業(yè)內(nèi)人士表示，剛需房的戶型、面積等基礎(chǔ)因素差距不會太大，隨著地鐵等公共交通覆蓋面擴大，剛需一族的選擇范圍也在擴大，“原本購房者是二選一或者三選一，現(xiàn)在可能就變成了五選一，項目之間的競爭壓力不小。”

與剛需族相比，如今有改善需求的購房者也逐漸增多。他們能接受的價格空間更大，對房屋的附加值也要求更多。除了戶型、地段等基礎(chǔ)因素外，他們對環(huán)境、品牌乃至后期的物業(yè)服務(wù)也有更多要求。

“如果說是看改善或者說高檔住宅，嶗山區(qū)的項目比較典型，特別是今年的張村河片區(qū)，拿地、上項目的都是很有實力的開發(fā)商，從戶型面積上就能看出來是主打高端客戶的，所以無論是項目整體的設(shè)計，還是戶型、裝修，都給人很上檔次的感覺。從價格上看，這類房子的單價能夠得上剛需房的兩倍，但據(jù)我所知，有些項目一上市，就早早有客戶主動來看房了。”

青島樓市不缺“豪宅”  企業(yè)實力、地段環(huán)境、房屋品質(zhì)缺一不可

據(jù)統(tǒng)計，2023年1-10月份，青島商品住宅銷售總金額前10名的樓盤中，張村河板塊的千萬級的魯信有鄰花園就以21.48億元位居第一。位于嶗山區(qū)前海一線的銀豐·玖璽城以自入市以來項目持續(xù)熱銷，70000元的均價，一套豪宅動輒就上千萬元，在1-10月累計網(wǎng)簽19.84億元，位居亞軍寶座。

同樣是銀豐地產(chǎn)的項目，銀豐·玖璽臺也被市場關(guān)注著。地處松嶺路與盈川東路交匯處，這一地段可以算是嶗山區(qū)的核心位置，周邊分布著政府機關(guān)、高校學府、會展中心、博物館劇院、商超等，城市配套設(shè)施已經(jīng)滿足了日常生活以及商務(wù)社交需求。除此之外，該項目靠近午山和石老人浴場，同時擁有了山景與海景。

“戶型、地段、環(huán)境、配套都沒得挑，這個項目可能都不止是改善，得算是一流的高端項目。這樣的房子價格肯定高，但目標客戶群體也非常清晰，用好的產(chǎn)品去迎合高凈值客戶的需求。”業(yè)內(nèi)人士認為，這樣的房子是不可多得的稀缺資源，雖然價格不菲，但同樣不缺買家，“像是前海一線的房子，走的也都是這個路子，有實力的開發(fā)商加上稀有地段，設(shè)計出來好房子，自然能賣個好價錢。”

地產(chǎn)新政策持續(xù)出臺  業(yè)內(nèi)人士認為主城區(qū)樓市將以平穩(wěn)為主

住房價格的漲漲跌跌向來備受矚目。進入2023年，國家層面對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策已經(jīng)出臺了數(shù)百條，樓市放松政策的落地實施也調(diào)動著整個市場的情緒。認房不認貸、全域取消限購、銀行利率調(diào)整、公積金新政實施……這些政策的出臺落地都在提振著市場信心。

進入第四季度，各大開發(fā)商或因為業(yè)績壓力，或因為著急回款，都使出渾身解數(shù)，各種促銷方式層出不窮，甚至除了傳統(tǒng)的營銷模式外，降價、打折、給補貼、送車位等促銷手段輪番上陣。但對觀望許久的購房者來說，憑著“買漲不買跌”的心態(tài)，盼著房價再降點，遲遲就沒有出手。

有業(yè)內(nèi)人士認為，就目前樓市狀態(tài)來看，雖然尚未有明顯大幅回暖苗頭，但綜合考慮資源配置、地段、產(chǎn)品力、品牌等多個因素，主城區(qū)多數(shù)樓盤的價格不會有太大變化，仍將比較平穩(wěn)，一些銷量受阻或者樓盤相對集中的近郊片區(qū)，價格戰(zhàn)仍將持續(xù)，“預(yù)計區(qū)域分化將繼續(xù)拉大，房屋自住理念增強，投資理念有所下降。”