近日我市二手房交易成交量，像三伏天的溫度，連連升高，甚至過戶都要凌晨3點(diǎn)去排隊(duì)，這也讓家裝市場跟著熱鬧起來。本周，記者走訪了島城幾家品牌裝飾公司了解到，自6月下旬以來，舊房翻新需求量連續(xù)攀升。青島元洲裝飾公司主任設(shè)計(jì)師石慶杰看來：“大部分人還沒有二手房翻新經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為換換瓷磚、地板，墻面粉刷一新就能入住，其實(shí)二手房翻新不比裝修毛坯房省心，甚至要花更多的精力和財(cái)力，不然入住后，一些家裝漏洞慢慢顯露出來時(shí)再懊惱，就為時(shí)已晚。”為避免吃大虧，一些必要的裝修“關(guān)卡”，尚需提前了解清楚。

專家提醒

當(dāng)裝修完畢后，一定讓裝飾公司留下一張管線圖。否則，如果以后出現(xiàn)水電問題，業(yè)主就只能抓瞎了，有時(shí)甚至還必須得鑿墻來解決問題。

為舊房“把脈”揪出病灶

石慶杰提醒，二手房翻新前，必須先仔細(xì)驗(yàn)房，找出房子的潛藏問題，這就像“診病”，先找出問題，才能使舊房存在的問題得以根治。

漏水：“滲、漏水現(xiàn)象占到二手房翻新問題的70%。”石慶杰介紹，一些二手房用的是老式地漏，腐蝕、生銹等問題使下水道流水不暢，積水成疾造成滲水現(xiàn)象較多。另外，若要改造衛(wèi)生間坐便排水方式，會(huì)牽涉到主體管道，操作稍有不慎，會(huì)導(dǎo)致下水道堵塞或墻面滲水，所以要慎之又慎。石慶杰說：“有些滲漏問題肉眼看不到，需要一些專業(yè)的技巧和手段，認(rèn)真檢驗(yàn)才能過關(guān)。最簡單的檢驗(yàn)方法是在衛(wèi)生間地面澆些水，看水是否能暢通無阻地流向出水口，墻面沒有洇水現(xiàn)象。”

電路：對居住十年以上的老房，檢查電路老化程度很有必要，電線出現(xiàn)干裂就須更換，預(yù)埋墻內(nèi)的電線，最好刨開看有無套管，如果沒有，建議全部更換。

裂痕：房子有裂縫很常見，但不為人所知的是，有些裂縫卻是很大的安全隱患。石慶杰說：“裂縫與橫梁平行只需修補(bǔ)好就行，要是與橫梁垂直就是房屋架構(gòu)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，要進(jìn)行大修。”

門窗：門窗密封不嚴(yán)，是舊房“常見病”，但多數(shù)購房業(yè)主并不太在意這個(gè)問題，老式門窗密封條都是膠皮做的，易老化，膠皮縮短，導(dǎo)致漏風(fēng)、漏氣、漏雨。特別是夏季的青島，不解決好這個(gè)問題，墻面粉化是遲早的事。

別忘了算上“拆舊費(fèi)”

“預(yù)算做得越細(xì)，成本控制越精確。與毛坯房裝修不同的是，二手房翻新要在原有預(yù)算基礎(chǔ)上增加拆舊費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)。”青島美寶裝飾公司設(shè)計(jì)師宮翠基說。

“二手房翻新更要做預(yù)算，但人們卻往往忽略了這一點(diǎn)，認(rèn)為修舊利用會(huì)更節(jié)約費(fèi)用。其實(shí)翻新二手房，是要將老房里的破舊細(xì)節(jié)徹底拆除，才能在良好的基礎(chǔ)上實(shí)施個(gè)人想法，預(yù)算中‘拆舊費(fèi)’斷不可忽視。”宮翠基強(qiáng)調(diào)。

“建筑面積在100平方米左右的房子，需預(yù)留拆舊費(fèi)約3000元。”宮翠基提醒，一些老房衛(wèi)生間較小，且門框上都有橫梁，顯得門很狹小，這會(huì)產(chǎn)生拆橫梁“移門”問題;另外，鋪設(shè)新瓷磚前，需起掉舊瓷磚，這也是產(chǎn)生拆舊費(fèi)的地方;與之相同的還有舊墻裙子的拆除等方面。而成品保護(hù)費(fèi)用一般用在較新的二手房翻新，地板、門窗、墻面不需大動(dòng)干戈，要用專業(yè)保護(hù)膜將被保護(hù)的地方或固定家具嚴(yán)密裹起來，這也會(huì)產(chǎn)生一定的額外費(fèi)用。

優(yōu)化功能分區(qū)是重點(diǎn)

二手房裝修的最終目的是提升它的耐用性、便利性和美觀性，這樣才能給居住提供保障，所以優(yōu)化功能分區(qū)是重點(diǎn)。

“二手房除了老舊，另一個(gè)常見毛病就是戶型設(shè)計(jì)很不合理。因此，二手房改造設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，必須特別注意空間的功能優(yōu)化。”宮翠基表示，二手房功能空間的優(yōu)化至關(guān)重要，能大大增強(qiáng)房屋實(shí)用與便利性，并能恰到好處的體現(xiàn)美觀性。比如，客廳與南臥室相連的戶型，多數(shù)業(yè)主都想改造為客臥分離的典型戶型，這可在計(jì)劃分割線上用石膏板壘砌一米左右的墻面，再用玻璃櫥窗或柜子等家具作為上半部分的裝飾，既簡便又不妨礙客廳采光。

很多二手房業(yè)主采用局部裝修，宮翠基提醒，這種情況下，要注意翻新部分與原有空間的風(fēng)格銜接。

老房子別做“大手術(shù)”

二手房多是舊式磚混結(jié)構(gòu)，所以進(jìn)行戶型改動(dòng)時(shí)，不能隨意破壞原結(jié)構(gòu)。

進(jìn)行二手房的空間改造時(shí)，承重墻斷不可動(dòng)，“若要增加實(shí)體墻隔斷，必須要注意新舊墻面交界處的施工工藝。砌墻時(shí)，除了注意放線砌墻以保持墻體垂直度、墻面平整度之外，墻體交界處最好貼一層鋼絲網(wǎng)，或者把舊有墻面的水泥沙灰鏟除幾厘米進(jìn)行找平處理，最好在接口處刮膩?zhàn)拥臅r(shí)候，貼層牛皮紙，這樣便于找平，還可使接縫處更貼合。”宮翠基說。

不少業(yè)主在進(jìn)行墻面翻新時(shí)，會(huì)讓工人直接在舊墻上刮新膩?zhàn)?、刷乳膠漆，但多數(shù)時(shí)候這種方式不可取。房子居住5年以上，耐水膩?zhàn)訒?huì)老化，翻新墻面時(shí)，做好清除工作后，最好再刷上一層“墻寶”(一種粘合劑)，然后重新刮膩?zhàn)?。否則，新刮的膩?zhàn)訉?，過不了多久慢慢就會(huì)剝落，影響今后墻面乳膠漆的施工質(zhì)量和長期使用效果。