隨著倒春寒接近尾聲，天氣一天天開(kāi)始回暖，樓市似乎也開(kāi)始回到陽(yáng)春季。青島江蘇路小學(xué)的學(xué)區(qū)房漲瘋了，11平米小房，按套賣(mài)，喊到了70萬(wàn);濟(jì)南一套掛了兩個(gè)半月的二手房，營(yíng)業(yè)稅“5改2”后，第三天就賣(mài)出去了……近日，山東要求各地今秋起停招擇校生，再次刺激了學(xué)區(qū)房的需求。加上央行降低存款基準(zhǔn)利率、房貸按揭貸款利率降低等多重政策利好，全省不少學(xué)區(qū)房、次新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)抬頭跡象。

學(xué)區(qū)房

價(jià)格比年前漲了近一倍

近日，兩大樓市政策調(diào)整，給我省的樓市帶來(lái)了明顯的刺激，尤其是學(xué)區(qū)房和過(guò)了兩年不滿(mǎn)5年的二手房，部分賣(mài)房者悄悄提高了房?jī)r(jià)，而房子反而愈加好賣(mài)了。

島城江蘇路小學(xué)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格比去年年底上漲了一倍。8日，記者采訪(fǎng)了一家青島市青房置換(江蘇路分部)房產(chǎn)中介。據(jù)了解，江蘇路小學(xué)為青島市重點(diǎn)小學(xué)，其周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直居高不下，目前其附近一套1952年的面積38平米的學(xué)區(qū)房，要價(jià)高達(dá)130萬(wàn)。

雖然大戶(hù)型房屋價(jià)格總值高，但是越小的學(xué)區(qū)房因?yàn)榭傊档停炊胶觅u(mài)。據(jù)青房置換中介人員介紹，目前該中介售賣(mài)的學(xué)區(qū)房中，一間11平米解放前的學(xué)區(qū)房售價(jià)70萬(wàn)，約6 . 4萬(wàn)/平米，可謂創(chuàng)了我省學(xué)區(qū)房的天價(jià)。

二手房

幾天內(nèi)增加了十幾套房源

濟(jì)南的二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了小幅度漲價(jià)。在奧體附近從事中介工作的李先生稱(chēng)，前兩天他賣(mài)出了一套110平米的房子，該房子春節(jié)之前就掛出了，掛出兩個(gè)半月一直無(wú)人問(wèn)津。誰(shuí)知政府發(fā)布政策“5改2”的第三天，房子就賣(mài)出去了，而且售價(jià)還漲了一萬(wàn)。

齊魯樓市不動(dòng)產(chǎn)一位銷(xiāo)售人員表示，政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)有小幅上漲。現(xiàn)在看房的人增多了5%到10%，今年4月份的銷(xiāo)量同比去年好一些。政策出來(lái)后，1日到8日成交了4套，這在該公司是不錯(cuò)的銷(xiāo)量。

隨著樓市回暖跡象的顯現(xiàn)，一些二手房中介的生意開(kāi)始好轉(zhuǎn)。“營(yíng)業(yè)稅5轉(zhuǎn)2后，中介的房源明顯增加了。”濟(jì)南市歷下區(qū)朝山街一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，最近前來(lái)掛房銷(xiāo)售的業(yè)主多了起來(lái)，幾天工夫就增加了十幾套房源。

新房

多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格變化不大

臨沂市河?xùn)|區(qū)濱河大道附近一個(gè)馬路拐角處，連著兩三個(gè)在建的大型小區(qū)幾乎連成了一片。其中的幸福小區(qū)打出了新婚特價(jià)房、3000元一平方米的巨幅廣告。近日，購(gòu)房者前去詢(xún)問(wèn)時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)王女士介紹說(shuō)，這是年前的促銷(xiāo)政策了，一出正月就取消了。現(xiàn)在價(jià)格不僅回彈到6000元左右，還取消了買(mǎi)房的相關(guān)贈(zèng)送活動(dòng)。

濟(jì)南市南部的一個(gè)小區(qū)，新的一期房子又將啟動(dòng)建設(shè)。但據(jù)記者多方打聽(tīng)，這個(gè)南部的最大社區(qū)新房?jī)r(jià)格將在萬(wàn)元左右，不僅沒(méi)有絲毫降價(jià)趨勢(shì)，還有價(jià)格要抬頭的苗頭。“這里的房子前年一度跌到了每平方米7000元-8000元，沒(méi)想到還能漲回到9000元-10000元的價(jià)格。”準(zhǔn)備在此處購(gòu)房的市民張廣成有點(diǎn)后悔拖了兩年才買(mǎi)房。

“隨著近期多項(xiàng)樓市政策調(diào)整出臺(tái)，濟(jì)南有部分樓盤(pán)應(yīng)聲漲價(jià)，但多數(shù)樓盤(pán)堅(jiān)持走量為王。”濟(jì)南萬(wàn)科麓山售樓人士告訴記者，房子報(bào)價(jià)確實(shí)高了，但同時(shí)推出“特價(jià)房”，其價(jià)格較之前并沒(méi)有多大變化。

趨勢(shì)

房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大落而是穩(wěn)中微調(diào)

在山東中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)總監(jiān)薄夫利看來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)雖然有回暖的趨勢(shì)，但價(jià)格會(huì)趨向平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大的漲幅，購(gòu)房者無(wú)需過(guò)分擔(dān)心。

世聯(lián)怡高山東區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“5改2”后，部分客戶(hù)交易成本大大降低，改善型客戶(hù)入市，能促進(jìn)一二手房的交易活躍度。同時(shí)二手房交易成本降低，將影響一部分客戶(hù)從一手房轉(zhuǎn)到二手房，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的活躍度。

“確實(shí)有部分業(yè)主調(diào)高了房?jī)r(jià)，但隨著房源的增多，價(jià)格不會(huì)大漲大落，而是穩(wěn)中微調(diào)，市民的購(gòu)房選擇面將加大，房?jī)r(jià)卻不會(huì)大幅增加。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)朝山街店負(fù)責(zé)人王月東分析說(shuō)，不收擇校生，重點(diǎn)學(xué)區(qū)又屈指可數(shù)，為落戶(hù)到重點(diǎn)學(xué)區(qū)，家長(zhǎng)只能購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。

“學(xué)區(qū)房附著了教育這種稀缺資源，和普通的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格自然有區(qū)別。”山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，總體來(lái)看，房?jī)r(jià)分層趨勢(shì)依然明顯，地段是決定房?jī)r(jià)的最重要因素。

延伸閱讀

一季度濟(jì)南樓市成交同比漲七成

今年一季度，濟(jì)南樓市迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”，新建商品房成交面積達(dá)197.3萬(wàn)平方米，較去年同期上漲70.5%。

據(jù)濟(jì)南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南新建商品房成交量為197.3萬(wàn)平方米、17353套，較去年一季度的115.7萬(wàn)平方米、10613套分別上漲70.5%和63.5%;其中新建住宅成交量為近3年來(lái)同期最高，比去年一季度上漲79%。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說(shuō)，在一系列利好政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期良好，二季度濟(jì)南樓市成交將呈現(xiàn)繼續(xù)向上的態(tài)勢(shì)，但不會(huì)出現(xiàn)大面積反彈。據(jù)新華社

分析

部分城市高庫(kù)存“寒意”仍在

值得關(guān)注的是，盡管購(gòu)房者入市積極性提高，但是并未出現(xiàn)明顯的恐慌性入市情緒。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說(shuō)：“與以往相比，此輪調(diào)整買(mǎi)賣(mài)雙方相對(duì)更為理性。”

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性特征，決定了一部分城市的回暖，并不能減弱另一部分城市高庫(kù)存的“寒意”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整期，截至2月末，全國(guó)住宅待售面積42177萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.4%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已從總體偏緊進(jìn)入到階段性的總體偏松、部分區(qū)域過(guò)剩的狀態(tài)。據(jù)新華社

樓市分化加劇政策還需因地制宜

房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化明顯，特別是在當(dāng)前，樓市分化加劇，政策更應(yīng)體現(xiàn)分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策，避免房地產(chǎn)政策“一刀切”。

有業(yè)內(nèi)人士曾說(shuō)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)，是全國(guó)跟著一線(xiàn)城市吃藥，如今，政府一定要做好分類(lèi)指導(dǎo)這道考題。

此輪樓市新政策旨在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，“分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策”政策指向也十分明顯。仔細(xì)研讀，字里行間透露出決策者的“審慎”。

在放寬首付比例的同時(shí)，提出“在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水平”。

在允許調(diào)整土地用途上，設(shè)置前提條件即“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣”。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，樓市新政策能否落地生根，發(fā)揮應(yīng)有作用，還有待觀察。特別是國(guó)家層面政策出臺(tái)后，如何因地制宜，出臺(tái)更切合地方實(shí)際的細(xì)則，是對(duì)地方政府的嚴(yán)峻考驗(yàn)。