30日下午，兩條重磅樓市新政突然而至，先是央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。緊接著財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，將個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅免征年限由5年降低為2年。

兩大樓市新政雖說來的突然，但在此前早已傳聞許久。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，兩大新政的正式出臺將極大增強民眾的入市信心，直接刺激新房和二手房市場成交放量，而房價方面將總體保持平穩(wěn)。另有專家分析認為，此次出臺的新政是為房產(chǎn)稅的征收鋪路。

政策全文

◆對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

◆個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

孫杰：首付降兩成需求增加20% 房價要漲很難

青島科威不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰連用兩個“非常”評價此次出臺的兩大樓市新政：“力度非常大，非常好”。孫杰表示，二手房營業(yè)稅免征年限降低，為二手房交易直接減少5.5%的稅收，直接刺激二手房成交放量。同時，二手房成交的增長也將間接帶動新房需求的增長，特別是改善性需求。

孫杰分析認為，二套房首付比例降至四成，可帶動20%的改善性需求增長。“因為在目前的市場下，大部分改善性需求屬于工薪階層，買房基本依靠貸款，此前房貸已經(jīng)大幅松綁，如今再迎來首付降低，相信可以讓觀望的看房客立即入市，讓原先不打算買改善房選擇入市。”

綜合來看，民眾普遍認同此次新政對樓市的刺激作用，將直接刺激房屋成交增長，因此不少人擔心接下來房價會追隨成交量出現(xiàn)上漲。對此孫杰認為，二手房市場會出現(xiàn)部分房東漲價，但大部分仍將保持平穩(wěn)。而新房市場漲價很難。“因為大部分新房庫存壓力巨大，此次政策給予喘息機會，房企當下追求的是迅速變現(xiàn)活命，而不是去追求高利潤。”

太平洋江世杰：2015青島二手房成交量或刷新紀錄

太平洋山東總部副總經(jīng)理江世杰表示：“去年下半年我們就在預測今年將推5改2，沒想到這么快就出了。這與二套房首付4成都屬于一步到位的政策，政府救市決心出乎預料的大。這兩個政策推出之前已經(jīng)出了購房補貼、戶籍改革等政策，青島二手房市場已經(jīng)很好了，我們早就預計今年青島二手房成交能突破4萬套，高于2014年，甚至趕超市場情況非常好的2013年。利好政策已經(jīng)到位，預計2015年房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢是溫和上漲的。今年我預計降準降息等政策還會再出。另外，此次出臺的兩個政策將持續(xù)一段時間，利率可以頻繁變動，但是這種重大政策不會輕易更改。”

分析當前經(jīng)濟大勢，江世杰表示：“一季度GDP增長幅度預期是7%，現(xiàn)在國家制定目標都是很務(wù)實的，所以，當前實體經(jīng)濟不是很樂觀，但也還不錯。曾與一些做金融的朋友探討過，今年股市和樓市會很好，債券也會不錯，往年這三者之間是蹺蹺板的關(guān)系，今年出現(xiàn)這種局面一方面是因為連續(xù)的增加流通性的政策出臺激活了投資，另一方面不動產(chǎn)登記的落地打壓了投機。國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控由托底剛需變?yōu)榉龀謩傂杓案纳频那闆r下并不打壓投資，因為投資不是投機。”

  5改2之后，房源掛牌量必將上漲，而房價會不會漲?江世杰認為：“房價會穩(wěn)，不會暴漲暴跌。5改2會帶熱部分商圈，而樓市去庫存的任務(wù)更多體現(xiàn)在住房補貼等政策方面。”

中馳劉明輝：無論是剛需還是改善型置業(yè)者都不用觀望了!

央行、財政部救市大招雙出，出乎意料的二套房首付最低4成伴隨著期盼已久的二手房營業(yè)稅5改2砰然落地。對此，青島中馳房產(chǎn)總經(jīng)理劉明輝稱：“2008年全球金融危機，政府四次降息，曾將二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年，2009年市場向好，又改回5年制，時隔六年，經(jīng)過多次降息，利率已是11年來最低的情況下，政府有出了5改2的大招，這是救市的最重的一個砝碼了。最利好的政策已出，無論是剛需還是改善的購房者都不用再觀望了。之前媒體普遍預測二套房貸款首付比例或降到五成，結(jié)果政府救市態(tài)度之堅決突破了購房者和我們業(yè)內(nèi)人員的想象。另外，濟南等地先后出臺了公積金政策，還清首套貸款的情況下，二套用公積金貸款90平以下可享受2成待遇，在這種情況下甚至會激活沉寂已久的投資型購房者。”

三月青島二手房迎暖春，上周網(wǎng)簽過700套，政策未出，市場已熱，政策既出，劉明輝認為青島二手房將達到沸點，熱度將延續(xù)全年。今日下午，央行開會消息刺激股市大漲，買房還是炒股又成了大家糾結(jié)的問題，劉明輝分析稱：“在當前經(jīng)濟形勢并不樂觀的情況下，股市雖好但長線風險過高，相對地，房子仍是保值的重要手段。”

劉爍：改善型和置換型置業(yè)者都將積極入市

青島鏈家市場部分析師劉爍認為，兩大樓市新政的出臺，將直接刺激改善型置業(yè)者和置換型置業(yè)者積極入市，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉爍告訴記者，首付降低聯(lián)同營業(yè)稅“5改2”，使得置業(yè)者出售房屋阻力減少，降低買賣雙方的交易成本，加快房屋買賣市場流通速度。

談及新政對青島樓市的影響，劉爍持謹慎態(tài)度，表示新政剛剛下發(fā)，落地尚需時日，對當?shù)貥鞘械挠绊懭孕璧却^察。

郝銀廣：新政出臺為房產(chǎn)稅鋪路 “組合拳”促量升價穩(wěn)

對于此次出臺的樓市新政，青島資深房地產(chǎn)分析師郝銀廣從另一個角度進行了解讀。他認為，此次政策的出臺，一方面是刺激樓市，另一方面是為征收房產(chǎn)稅做鋪墊。

“營業(yè)稅免征年限上一輪調(diào)整是在2009年，當時樓市非常火爆，為抑制投資投機性需求，防止樓市過熱，營業(yè)稅免征年限‘2改5’，此次營業(yè)稅免征年限再調(diào)整為兩年，是明顯刺激房產(chǎn)交易的手段。”郝銀廣表示，此次樓市新政出臺的目的在于刺激交易，促進房地產(chǎn)市場的交易活動，讓手握多套房產(chǎn)的人釋放房產(chǎn)，為征收房產(chǎn)稅做鋪墊。

郝銀廣表示，此次樓市新政聯(lián)同此前的解限、降息等利好政策形成一套“組合拳”，必將帶來成交量的增長，但配合房產(chǎn)稅的征收，抑制“炒房”，樓市會出項交易上漲房價不漲的局面。