青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長 龍江

《青島日報》房地產(chǎn)部記者 綦峰巖

大規(guī)模舊城改造以及大青島計劃帶來大量土地供應(yīng) 數(shù)十萬套庫存是樓市面臨最大問題

2014《家天下》記者天下行

青島，一直以來都以其“紅瓦綠樹、碧海藍(lán)天”的帆都風(fēng)光聞名于世，其知名度甚至還超過山東的省會城市濟南，就連其樓價也超過濟南不少。作為中國著名的旅游度假城市，這里曾經(jīng)活躍著外地置業(yè)者，在青島買房度假一度是外地人眼中的生活時尚。作為山東“唯二”的執(zhí)行過限購的城市之一，青島限購政策取消也是走在全國前列的，在限購政策取消后的一個月左右，記者探訪青島樓市，發(fā)現(xiàn)市場并未表現(xiàn)得很熱情，在淡定的氣氛中成交略有回暖，但即使加上新近出臺的限貸政策放松，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，因為有巨大的庫存壓力，青島樓市仍未迎來可以樂觀的局勢。

文/圖：記者 劉麗琴

與不少城市相比，青島取消限購政策顯然更加謹(jǐn)慎小心，從8月1日部分放開限購到9月1日全部放開，青島用了一個月的“測試”時間。這樣緩步開放的節(jié)奏，在各地松綁頻發(fā)如浪潮襲來的大環(huán)境下，顯得小心而穩(wěn)妥。不激進(jìn)，不落后，恰當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)了目前青島房地產(chǎn)市場存量大、去化慢的尷尬。與政策的小心翼翼相對應(yīng)的是，樓市的反應(yīng)也是不溫不火。

豪宅盤“寵辱不驚”

作為市中心區(qū)的豪宅盤中海紫御觀邸的銷售人員，碰到限購限貸取消的大利好，小高卻顯得非常淡定，樓盤目前在消化項目的收官產(chǎn)品，基本是215~300平方米的大戶型單位，這個青島曾經(jīng)的單價地王項目現(xiàn)在入市起步價在400萬元以上，2011年項目開盤時正遇上限購政策，但這并不妨礙項目的銷售，2012年單價最高達(dá)到2.6萬元/m2，目前均價在2萬元/m2左右。經(jīng)歷過限購到限購取消，小高覺得，政策對買家的影響并不如想象中的大，這里的買家基本都是改善型置業(yè)，有各種方式解決購房名額的問題，而且選擇一次性付款的也比較多。

作為城內(nèi)身價最高的海景豪宅，近期大部分項目的銷售狀態(tài)依然不見太大起色。三面環(huán)山，一面望海的海信依云小鎮(zhèn)是記者見到的人氣最旺的海景豪宅盤了。記者到達(dá)項目時，項目的銷售人員正忙著CALL客和帶客參觀，因為剛剛推出一批優(yōu)惠單位，加上限購取消的利好，銷售人員們正在大力游說手中的客源過來看樓，對于記者這樣的“踩盤客”實在無暇顧及。據(jù)悉，項目7月成交20套左右，而8月成交則有50多套了，從這個數(shù)據(jù)來看，限購取消后效果明顯，可以用“成交翻番”來形容，而9月開始人氣一直在上漲，成交也在攀升，但項目依然在不斷推出優(yōu)惠折扣，雖然均價在20000元/m2以上，但價格在15000元/m2左右的單位也不少。

與依云小鎮(zhèn)有點忙碌的景象相比，定位更高端更豪、離海更近的海信天悅，基本可以用門可羅雀來形容了。海信天悅是海信地產(chǎn)2011年推出的高端產(chǎn)品，位于海景資源最好的東海路，周邊臨海的地塊都是早年海信地產(chǎn)拿的，作為本土成長起來的發(fā)展商，在獲得土地資源方面自然有先天的優(yōu)勢。這個高端海景豪宅可算是青島樓價最高的樓盤之一，均價在50000元/m2左右，小高層價格約3.5萬元/m2，目前在售的以180平方米以上的大戶型為主，項目銷售人員表示，因為入市門檻相當(dāng)高，限購取消前后項目的銷售和人氣變化不明顯。

“剛需”盤供需兩旺

與豪宅盤的寵辱不驚相比，“剛需”盤就活躍多了，位于李滄區(qū)的中海國際社區(qū)目前均價在1萬元/m2左右，以兩房和三房為主。項目負(fù)責(zé)人告訴記者，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，今年1~7月成交量同比去年下跌了30%，而1~8月同比則減少了20%，可見自限購取消后，8月成交量增長了約10%。同一區(qū)域的保利茉莉公館近期成交量也上升不少，記者在現(xiàn)場見到，因是周末搞促銷，現(xiàn)場人氣很旺，看樓客以年輕夫婦居多，項目也是以85~130平方米的“剛需”和“首改”產(chǎn)品為主，目前均價在10000元/m2左右。據(jù)項目銷售負(fù)責(zé)人介紹，項目以本地客源為主，60%是周邊客戶，很多是首次置業(yè)者，因此受限購影響不算大，不過限購取消對市場的提振作用還是在樓盤有所體現(xiàn)，8月最后一周成交量增長了約20%。而相距不遠(yuǎn)的保利葉公館10月正要推出新一期產(chǎn)品，項目負(fù)責(zé)人表示，限購取消后來訪量確實日漸增多，而且大家有對樓市回暖的預(yù)期，因此對價格的接受程度也有所提高。

成交沖高后續(xù)乏力

根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)監(jiān)測的最新數(shù)據(jù)顯示，青島市部分放開限購的8月，青島市新建商品房共成交10545套，總成交面積105.38萬平方米。這是青島自今年以來新房成交量首次超過萬套關(guān)口，也是新房成交面積首次突破百萬平方米。

而在青島全面取消限購的9月，青島新建商品房共成交10469套，雖然較8月略降，但仍是年內(nèi)月成交量第二高。其中，受惠于限購取消，低價跑量樓盤集中的西海岸新區(qū)以2444套的成交量，排在全市新建商品住宅成交量的榜首。

限貸松綁后的10月，青島新建商品房共成交9969套，環(huán)比9月小幅下跌5%，而去年同期，新房成交量14613套，新建住宅成交量13108套，當(dāng)時是青島樓市歷史上成交量最高的一個“銀十”。新建商品房成交量在10月再度跌到萬套以下，也說明，即使限購取消，限貸放松，讓樓市釋放了一批購買力，但沖高后續(xù)乏力。

買房故事

海景房，每個青島人心中的夢

青島的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡與其得天獨厚的海景資源息息相關(guān)。市區(qū)靠海邊的一線海景房賣完了?那就向內(nèi)推進(jìn)發(fā)展二線、三線海景房!市區(qū)內(nèi)的海景資源開發(fā)殆盡?那就去“更遙遠(yuǎn)”的西海岸開發(fā)海景房!

可以說，海景房，是不少青島人心中的夢。從事律師工作的趙先生很慶幸自己早早買了房，而且是一步到位買了套大戶型，他在2008年在嶗山區(qū)買了套海景復(fù)式單位，單價不到8000元/m2，總價160多萬元，而現(xiàn)在這樣的房子單價至少超過3.5萬元/m2，總價要七八百萬元。“樓價漲得挺快的，現(xiàn)在我是買不起這樣的房了。”所以趙先生又去海南買了套海景房。

手里有點閑錢的劉女士最近買了套小戶型海景房。“今年西海岸新區(qū)獲批后，我就十分看好這個區(qū)域的發(fā)展，那邊不少樓盤房價本身不高，現(xiàn)在買比較劃算。”而程小姐則放棄了購買海景房的計劃，考慮在未來有地鐵的李滄區(qū)附近買套房子。她的工作單位在擁有海景資源的市南區(qū)，但“單位附近的樓盤價格都超過2萬元/m2”。

政策回顧

2011年1月30日

青島開始實施限購政策：在青島市轄7區(qū)實行住房限購措施，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手房)。

2014年8月1日

青島限購局部松綁，黃島、城陽區(qū)全面放開限購，市內(nèi)三區(qū)(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū))、嶗山區(qū)144平方米以上新房、二手放開限購。

2014年9月1日

青島全面取消限購。舊城改造“釋放”大量供地，數(shù)十萬套庫存“壓力山大”。

青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士明確表示，以當(dāng)下青島樓市的供需情況和市場表現(xiàn)來看，限購松綁對于青島房地產(chǎn)的整體帶動作用有限。

如果僅從數(shù)據(jù)上來看，2011年受限購令影響，需求難以入市，成交量確實驟降，但2012年就開始回升，2013年更是增幅明顯，這三年半的成交量變化已經(jīng)證明，限購與否并不是導(dǎo)致市場轉(zhuǎn)變的主要因素。青島限購松綁，未必能讓目前低迷中的樓市快速逆轉(zhuǎn)，而限貸放松助力會更大，但仍要看執(zhí)行的力度，因為青島的庫存壓力之大前所未有，快速跑量仍然是下半年的主旋律。

青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江接受記者采訪時表示，要了解解限對青島樓市的影響，必須對整個青島樓市的發(fā)展歷程有個大致的了解：2008年以前，青島樓市的供應(yīng)量是嚴(yán)重不足的，每年樓市成交量不到5萬套;2008年以來青島大規(guī)模啟動舊城改造，改造棚戶區(qū)、搬遷舊廠房、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為開發(fā)用地，因此2008年~2011年，青島土地供應(yīng)放量，樓市供應(yīng)也放量，導(dǎo)致成交量逐步攀升直至超過年成交量過10萬套，從2010年~2013年的成交套數(shù)來看，分別是100295、86997、94764、119852套，限購令出臺確實對樓市快速上漲的趨勢有一定緩阻作用，2011年成交量立即下降，但樓市上行發(fā)展的勢頭仍然不變。

然而，與此同時，供應(yīng)量也在以更快的速度增長，2011年大約庫存量在10萬套左右，2013年就達(dá)到了20萬套左右。根據(jù)去年青島統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在建工程量有5000多萬平方米，至少還有50萬套左右的供應(yīng)量會上市，可以說，青島樓市的庫存壓力將會前所未有的高。在這樣的壓力下，限購、限貸取消，就算成交會放量增長，樓價上漲也會很困難。

房價點評網(wǎng)青島高級分析師張斌也表示，目前青島市場的主要問題就是庫存較高，主城區(qū)供求比例尚可，庫存主要集中在規(guī)劃新城區(qū)域。東西北三個方向在同時拓展新城，但是因為宏觀經(jīng)濟環(huán)境和配套跟進(jìn)等問題，造成大量的新增庫存。

青島限購啟示錄

房地產(chǎn)不可能無限

“透支”城市大發(fā)展利好

青島房地產(chǎn)的快速發(fā)展是因為正趕上城市大發(fā)展的狀態(tài)和階段，因此，即使限購令出臺，也不能阻止其上行的腳步，而供求關(guān)系狀態(tài)的變化會讓市場自然調(diào)節(jié)，即使限購取消，市場也難以迅速有起色。由此可見，人為干預(yù)的效果有限，還可能帶來各種難以預(yù)料的副作用，不如遵循市場發(fā)展的規(guī)律，讓供求關(guān)系自然調(diào)節(jié)。

記者在采訪中見到，青島正處于城市改造和快速擴容的階段，隨處可見的是火熱建設(shè)中的新開發(fā)樓盤，尤其是在舊村改造的區(qū)域內(nèi)，大規(guī)模的樓盤比比皆是，而在城市中心區(qū)，老舊的街道和房屋正在等待煥發(fā)新的光彩，擁堵的交通，的士司機千篇一律的抱怨，都顯示出這個城市在經(jīng)歷著新舊交替，擴容發(fā)展的陣痛，就像全國很多城市一樣，青島也有一個前景無限的宏圖大志規(guī)劃目標(biāo)，按照《山東半島城市群總體規(guī)劃》，山東將建設(shè)濟南、青島兩個超大城市，2020年人口將達(dá)到800萬和1200萬人。而青島、黃島、紅島三城一體聯(lián)動發(fā)展的大青島計劃正在日益清晰浮現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣宏大的發(fā)展計劃沒有50年都難以形成一個框架，但人們對于前景規(guī)劃的向往總是要先于實際發(fā)展的腳步，表現(xiàn)之一就是越炒越熱的房地產(chǎn)市場。從城市快速發(fā)展、房產(chǎn)價格迅速飆升的狀態(tài)下，嘗到了資產(chǎn)增值甜頭的人們食髓知味，總是以無比的熱情投入到有前景的區(qū)域，比如有新區(qū)規(guī)劃利好的西海岸，目前正成為青島成交量最大的區(qū)域，在限購取消后就脫穎而出。事實上，西海岸新區(qū)由于庫存壓力比較大，近期以來，低價跑量的情況比較明顯。克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月份，西海岸新區(qū)新建商品住宅每平方米的成交均價為7138元/m2，較8月份的7838元/m2，降了整整700元/m2。

應(yīng)該說，城市快速發(fā)展之下，房地產(chǎn)市場因此受益，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對城市發(fā)展的重要性也是不容回避的問題，即使從中國經(jīng)濟整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊在中國經(jīng)濟中占有重要的地位，短時間內(nèi)無法改變，當(dāng)站在總體經(jīng)濟上看房地產(chǎn)行業(yè)的時候，就會理解中央和地方政府的政策。

對于限購政策，有業(yè)內(nèi)人士直言這是房地產(chǎn)發(fā)展史上的一個“怪胎”，通過限制的手段來彌補政策的疏漏。但是隨著限購松綁，市場又進(jìn)入了新的博弈狀態(tài)。今年青島松綁限購以后，購房者的表現(xiàn)比過去任何時候都更加理性，除了心理因素以外，購房需求和投資需求的減少也占了一部分原因。城市發(fā)展的利好透支不可能是無限度的，房地產(chǎn)市場繼續(xù)往后走，會從以前的大起大落、一路高歌，逐步變?yōu)槠降?/p>

青島樓市松綁 上演“跑得快”

今年，青島的樓市持續(xù)低迷，購房者觀望氣氛濃郁，這讓房企回籠資金完成年度任務(wù)指標(biāo)變得異常艱難。在經(jīng)過了大半年的成交低迷之后，青島樓市迎來了政策性松綁，8月1日，青島有條件放開限購，經(jīng)過一個月的運行后，9月1日，全面放開限購，隨后，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，家庭首套房貸款最低可執(zhí)行七折利率，雖然這一新政落實起來比較困難，但是卻對扭轉(zhuǎn)人們的市場預(yù)期有一定的作用。

可以說，政策已經(jīng)達(dá)到空前利好，然而，房企的壓力卻絲毫沒有減少，為了盡快回籠資金，“以價換量”成為開發(fā)商的主要策略，因此，“金九銀十”青島的房企之間上演“跑得快”游戲，低開、降價、大贈送，促銷手段花樣百出。

綜合青島的樓市來看，基本上是一線房企在“領(lǐng)跌”，在放開限購的西海岸板塊，萬達(dá)釋放出了“起價5700元/m2，均價6200元/m2”的消息，幾乎一夜之間刷爆了青島人的微信圈，萬達(dá)的低價開盤取得了勁銷1500套房子的好業(yè)績，也讓周邊的房企陷入了更加難賣的境地。從萬達(dá)率先降價之后，青島各個板塊都冒起了價格戰(zhàn)的硝煙，在放開限購的城陽區(qū)板塊，魯商·泰晤士小鎮(zhèn)以3900元/m2的消息再一次刷爆了微信圈。而在主城區(qū)新都心板塊，去年相鄰項目是14500元/m2，萬科則打出了12345元/m2的價格，抓住了不少消費者的眼球。在主城區(qū)老四方板塊，秀蘭·禧悅都項目則以8500元/m2的價格開始蓄客，直接拉低了該區(qū)域均價兩千多元。另外，保利、華潤、越秀等國內(nèi)知名房企也紛紛加入了降價大軍。

進(jìn)入第四季度，去庫存仍然是房企的頭等大事，因此“降價跑量”的銷售策略將持續(xù)進(jìn)行，當(dāng)然，政策的利好也給了開發(fā)商不少信心，當(dāng)青島有幾家銀行宣布將執(zhí)行央行的房貸新政時，不少開發(fā)商認(rèn)為樓市回暖的窗口也快要打開了。