現(xiàn)房在售更有“現(xiàn)實(shí)感”
去年，島城樓市火熱，有些項(xiàng)目甚至一房難求。記者曾走訪項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者買房了解情況，只能憑借樓書沙盤和置業(yè)顧問的口頭介紹，或者簡(jiǎn)單地參觀一下裝飾華麗的樣板間。而這時(shí)，項(xiàng)目的樓盤往往沒有建好，有的甚至連地基也是剛剛開挖。“要買房子只能根據(jù)置業(yè)顧問的各種描繪。”從去年底就開始看房的趙先生說，“想要買的房子其實(shí)只是在想象中的房子。”一旦實(shí)際交付，房子總會(huì)和想象中存有差距，往往造成一種心理反差。所以說，不少期房交付后，業(yè)主會(huì)備感失望，從而引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商間產(chǎn)生種種糾紛。
“以前看房都是在裝飾豪華的售樓處，圍著沙盤聽置業(yè)顧問各種天花亂墜的描述，但是現(xiàn)在不一樣。”上周末，在西海岸唐島灣附近一家樓盤，正在看房的趙先生告訴記者。在售樓處現(xiàn)場(chǎng)，趙先生先在聽完置業(yè)顧問簡(jiǎn)單介紹后，就被引領(lǐng)到已經(jīng)建好的新房里。“在現(xiàn)房感覺就是不一樣，也不用置業(yè)顧問多說，她用手一指，我們就看到先前描述的海景。”趙先生說，“畢竟，看海這種感覺還是親自感受來得實(shí)在。”隨后，趙先生在新房走走看看，遇到朝向、戶型甚至裝修的問題，都能隨時(shí)提問。趙先生說：“這比買期房踏實(shí)多了。”同時(shí)記者注意到，附近不少樓盤都是現(xiàn)房銷售，購(gòu)房者都可以在置業(yè)顧問帶領(lǐng)下現(xiàn)場(chǎng)看房。
“我們有現(xiàn)房，也有期房，不過價(jià)格不一樣。”在東李一家樓盤，記者了解到，現(xiàn)房的價(jià)格比期房要高一些。面對(duì)一平方米2000多元的差價(jià)，打算在此購(gòu)房的劉先生有些猶豫，但最終他還是選擇先看現(xiàn)房。“面對(duì)當(dāng)前的樓市狀況下，買期房感覺不保險(xiǎn)，不如多花錢買現(xiàn)房，景觀、配套一目了然，并且不用擔(dān)心房子爛尾的問題。”劉先生還算了一筆賬，現(xiàn)房買了就能拿到鑰匙，就算不入住，也可以租出去，比買期房更劃算。很顯然，現(xiàn)房目前受到很多購(gòu)房者的歡迎。
銷售乏力樓盤“被現(xiàn)房”
今年，籠罩市場(chǎng)的主基調(diào)就是觀望，雖然購(gòu)房者放慢甚至停下了腳步，但是開發(fā)商的工程進(jìn)度卻照常。記者注意到，前幾年島城樓市涌現(xiàn)的大批住宅項(xiàng)目，已經(jīng)開始陸續(xù)進(jìn)入收尾階段。一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從土地供應(yīng)的角度來看，前兩年島城的土地市場(chǎng)一直比較火熱，這些地塊在成交之后往往在兩三年就會(huì)建成商品房面向市場(chǎng)銷售，可以說今年底開始，島城樓市將迎來一波又一波的開盤潮。不過，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)入平淡的時(shí)期，這些新盤去化速度減緩，銷售壓力陡增，因?yàn)榉e累意向客戶不多，或者對(duì)開盤后的市場(chǎng)反應(yīng)不樂觀，所以一些樓盤的開盤時(shí)間一推再推，在此情況之下，很多樓盤“被現(xiàn)房”。
據(jù)記者了解，島城樓市10月份原本有30多個(gè)樓盤開盤，結(jié)果截止到月底也只有18個(gè)項(xiàng)目選擇開盤。同時(shí)，有數(shù)據(jù)顯示，11月份預(yù)計(jì)將有40個(gè)項(xiàng)目入市銷售，此數(shù)量有望創(chuàng)下今年月度新高，不過其中有不少項(xiàng)目顯然是應(yīng)該早在幾個(gè)月前開盤。
樓市行情低迷，在售樓盤銷售乏力，大量原本在當(dāng)年或是當(dāng)期銷售完畢的房子逐漸積壓到了現(xiàn)在，可售商品房庫存量之大也是再創(chuàng)歷史新高。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，島城樓市的新房庫存量不斷上漲，如此龐大的存量房加上“龜速”的去化率，使得大批卡在結(jié)點(diǎn)上的樓盤被迫進(jìn)入現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售狀態(tài)。在滄口一家項(xiàng)目，記者發(fā)現(xiàn)不少樓盤已經(jīng)建好，樓盤也是鮮明打出了“多層洋房現(xiàn)房”的宣傳語。記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目有近三分之一的房源處于可售狀態(tài)。“現(xiàn)在市場(chǎng)這么淡，房子被拖成了現(xiàn)房。”置業(yè)顧問無奈地說。記者注意到，島城不乏一些從2012年或者更早時(shí)候開始銷售的項(xiàng)目，經(jīng)過了兩三年時(shí)間房子仍然沒有賣光，被拖成了現(xiàn)房。島城當(dāng)下更多的是“準(zhǔn)現(xiàn)房”，“前期蓄客情況并不好，估計(jì)明年就能成為現(xiàn)房了。”一家樓盤的銷售經(jīng)理表示。
置業(yè)提醒
買現(xiàn)房也要精挑細(xì)選
雖說“現(xiàn)房時(shí)代”是開發(fā)商一種不得已的選擇，但有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)房銷售將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和趨勢(shì)，對(duì)開發(fā)商的資金和實(shí)力要求提高，將更有利于保證地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。不少樓盤為了增加競(jìng)爭(zhēng)力都推出了更為精致的樣板間和園林實(shí)景，為的就是用更為真實(shí)的產(chǎn)品模板來吸引購(gòu)房者，而準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房正是能在一定程度上打動(dòng)消費(fèi)者，贏得市場(chǎng)。
其實(shí)，對(duì)購(gòu)房者來說，買現(xiàn)房更需要精挑細(xì)選。戶型設(shè)計(jì)是大多數(shù)購(gòu)房者最關(guān)注的問題之一，也是與居住舒適度關(guān)系最為密切的因素。在購(gòu)買現(xiàn)房的時(shí)候，購(gòu)房者可以參考一些基本條件，比如戶型方正、南北通透、全明、小進(jìn)深大開間、非底非頂?shù)取４送猓瑢?duì)于購(gòu)房者來說，弄清現(xiàn)房成因，是決定買現(xiàn)房是否劃算的一個(gè)重要因素。一個(gè)樓盤內(nèi)積壓的現(xiàn)房多，對(duì)于購(gòu)房者來說選擇范圍相對(duì)較大，如果是一些賣了很多年的樓盤尾貨，購(gòu)房者就可能面臨“挑剩的”，房源性價(jià)比未必高。
此外，當(dāng)前現(xiàn)房中不乏存在“尾盤”情況。對(duì)此，購(gòu)房者在選擇時(shí)要多加注意，比如要明白自己最需要的是什么，是面積、位置，還是樓層、戶型，或者是小區(qū)環(huán)境為首要選擇元素等，應(yīng)首先考慮清楚。
各方觀點(diǎn)
購(gòu)房者：即買即住，周期短風(fēng)險(xiǎn)小
目前，市場(chǎng)上的觀望氛圍并沒有散去，許多樓盤銷售停滯不前，存量房越來越多，現(xiàn)房也開始多了起來。對(duì)于購(gòu)房者來說，這是他們所喜聞樂見的。曾經(jīng)有一門戶網(wǎng)站做了一項(xiàng)調(diào)查，超過九成網(wǎng)友傾向購(gòu)買現(xiàn)房。對(duì)于購(gòu)房者來說，購(gòu)買現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更小，看得見摸得著的房子選擇起來也比較放心。
島城樓市邁入現(xiàn)房時(shí)代，對(duì)于購(gòu)房者來說無疑是個(gè)利好消息。“現(xiàn)房即買即住，看房時(shí)就能發(fā)現(xiàn)存在的問題。”劉先生告訴記者，買現(xiàn)房更加直觀，以前是沒得選，現(xiàn)在他就打定注意買現(xiàn)房。記者了解到，即使是目前市場(chǎng)上較多的準(zhǔn)現(xiàn)房，也讓購(gòu)房者更踏實(shí)。“準(zhǔn)現(xiàn)房也能看到樓盤主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，完全可以到樓盤現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地體驗(yàn)。”趙先生表示。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房能夠大大增強(qiáng)購(gòu)買的真實(shí)感，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量將變得更為直觀、配套設(shè)施讓人一目了然。
同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者來說，買現(xiàn)房有更短的交房周期，也可以讓原本相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房者擁有更高的購(gòu)房安全系數(shù)。“買房時(shí)一生中最大消費(fèi)，買期房感覺就像賭博。”趙先生告訴記者，趙先生告訴記者，“買現(xiàn)房最重要的是購(gòu)買現(xiàn)房可免去期房漫長(zhǎng)的等待時(shí)間。我們也不用一邊為開發(fā)商墊付兩年的利息，一邊卻承受樓盤降價(jià)帶來的巨大痛苦。”對(duì)于已經(jīng)確定婚期的趙先生來說，現(xiàn)房可以讓他避免掉一系列不確定因素。此外，購(gòu)買現(xiàn)房也能減少購(gòu)買期房所造成的風(fēng)險(xiǎn)，包括不能按時(shí)交付、建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)不符、房產(chǎn)證等一系列問題。
開發(fā)商：一旦出問題，容易變“爛尾”
“我們現(xiàn)在的策略就是這個(gè)價(jià)，能賣一套算一套。如果降價(jià)真是虧不起。”在西海岸，一家小項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)無奈選擇了被迫成為現(xiàn)房。該樓盤的銷售經(jīng)理告訴記者，本來區(qū)域內(nèi)的去化率一直不高，今年進(jìn)駐的大鱷一舉打出近乎腰斬的低價(jià)，更是讓他們的銷售業(yè)績(jī)雪上加霜，周邊不少項(xiàng)目都選擇從期房變成了現(xiàn)房。相比高層等剛需產(chǎn)品，別墅等項(xiàng)目現(xiàn)房率更高。“現(xiàn)在市場(chǎng)不好，我們周邊的別墅基本都已經(jīng)建好，客戶想要哪棟直接入戶看。”一名銷售經(jīng)理說。記者了解到，在當(dāng)下的市場(chǎng)情況下，迫于業(yè)績(jī)壓力大鱷往往打出降價(jià)牌，但是小開發(fā)商無法跟進(jìn)，只能采取等待的策略，結(jié)果隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，很多樓盤變成了現(xiàn)房。
對(duì)開發(fā)商來說，現(xiàn)房時(shí)代是一種嚴(yán)峻的考驗(yàn)。眾所周知，預(yù)收款和定金一般占到項(xiàng)目開發(fā)資金來源的20%至40%左右，樓盤熱銷時(shí)甚至?xí)嫉?0%至80%左右。對(duì)開發(fā)商而言，房子越早開始賣，就能減少自籌資金的投入。如開發(fā)商不能在銷售期房時(shí)及時(shí)回籠一定的預(yù)收款，就需要靠自身或其他渠道來支撐開發(fā)資金。所以在現(xiàn)房時(shí)代，開發(fā)商的資金鏈周轉(zhuǎn)成為這其中不得不引起重視的問題。有業(yè)內(nèi)人士表示，賣準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房相當(dāng)于開發(fā)商一直在掏錢為這套房子支付建筑成本，若資金實(shí)力差，一旦資金鏈斷掉，更容易變成“爛尾”。此外，現(xiàn)房時(shí)代開發(fā)商因?yàn)殇N售周期拉長(zhǎng)，資金成本增加。對(duì)于開發(fā)商而言，現(xiàn)房時(shí)代無疑是一次巨大的考驗(yàn)。
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