潮水退去知誰在裸泳，旅游季過去旅游地產問題暴露出來。青島旅游地產本質上是避暑地產，降溫了，投資群體也就空出了島城的房子。業內人士指出，眼下的旅游地產實際上發展層次較淺，絕大多數只是以景點為噱頭賣房子，重建設輕配套，拿到回款就算完成任務。當然，青島旅游地產也有成功之作，如“下了一盤大棋”萬達西海岸項目、高層賣出溫泉鎮別墅價的港中旅海泉灣等。可惜的是，這樣的代表作屈指可數。“旅游地產需要足夠資金，又不能以走量的方式營銷，產品又必須是高端產品，開發商往往需要住宅項目進行輸血。眼下本來投資客乏力，剛需又不振作，開發商更不敢冒險搞真正的旅游地產。”房價點評網高級分析師張斌認為，目前青島旅游地產不火某種意義上是件好事，在缺乏成熟模式下跑馬圈地，可能步東海岸無序發展的后塵，再撥亂反正就難了。

頹市遇上旅游淡季

每個人都希望有一場說走就走的旅行，投資客在入手旅游地產很多是“說買就買”，如今旅游旺季過去，尤其是在樓市整體低迷的狀況下，投資客也不給力了。青島旅游淡旺季非常分明，每年靠旅游掙錢就指著“五一”到“十一”這段期間，旅游地產項目也“熄火”了。“在旅游季，游客中的投資群體在旅途中就把房子買了。數據也表明，旅游旺季海景房賣得較好。”銳理數據青島公司總經理馬光明說，投資旅游地產需要一股沖動勁兒，今年樓市整體低迷，購房者趨于理性，這對旅游地產影響很大。

青島的旅游地產從全國來看只屬于中等水平，遠沒有海南、深圳、云南等南方城市火爆，不過，在北方，青島的旅游地產還是比較有地位的。除了北京，青島與北戴河、大連等城市不相上下。青島旅游地產本質上是避暑地產，氣候溫和、經濟實力強、國際知名度高等都支撐著旅游地產發展。而旅游地產項目的發展，反過來促進了旅游業的發展。馬光明指出，“以前游客去西海岸新區旅游，由于酒店等配套少，游客只能洗洗海澡、吃吃盒飯再回主城區，過海不過夜，這是旅游一大短板，讓很多潛在游客望而卻步。”

西海岸板塊之外，溫泉鎮板塊是島城旅游地產另一個重要區域。有海有溫泉，有非常給力的濱海大道，先天優勢加上配套設施，讓溫泉鎮板塊上馬了很多別墅。一名不愿具名的業內人士透露，青島本來打算將溫泉鎮打造成旅游度假區，卻因官員落馬改變了規劃，導致現在大量別墅滯銷。實際上，在如今的慘淡樓市之下，高端項目賣得本來就困難，溫泉鎮大多數別墅難逃打折甩賣的命運。“旅游季過去，以景點作為賣點的樓盤空置率驚人，很多問題就暴露出來了。”一家房企的策劃經理張長健告訴城市信報/信網記者，其實全國的旅游地產基本上是“看上去很美”，去化壓力比普通住宅大好幾倍，海南很多項目“賣一半死一半”。“一些沖著旅游資源去的外地購房者，買了房卻找不到接盤者，只能留給在本地上班的孩子，或者留作將來養老用。”