9月底，央行發(fā)布信貸新政，居民購房時在二套房認(rèn)定上執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政策，即在首套房貸款還清之后，再購房貸款就可享受首套房政策。三部門也在近日發(fā)布公積金新政，為支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。但記者從青島市住房公積金管理中心獲悉，由于尚未接到上級文件，目前申請公積金仍需連續(xù)足額繳存12個月(含 12個月)以上，公積金貸款仍執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策。

　　目前公積金貸款不看住房套數(shù)

　　進(jìn)入第四季度，有關(guān)信貸政策的調(diào)整一直牽動著樓市的“神經(jīng)”。尤其是上月底央行出臺新的信貸政策，即在首套房貸款還清之后，再購房貸款就可享受首套房政策;購房者還可以享受7折利率優(yōu)惠。盡管地方銀行尚未就此政策出臺細(xì)則，但有關(guān)公積金貸款政策將要調(diào)整的消息一直在樓市傳播。

　　記者采訪獲悉，早在9月22日，青島市住房公積金管理中心等六部門就聯(lián)合發(fā)布意見，提出承擔(dān)住房公積金業(yè)務(wù)的各商業(yè)銀行，要先行研究制定并落實支持個人購買住房貸款的優(yōu)惠政策;但政策發(fā)布之后，青島市住房公積金管理中心并沒有跟進(jìn)出臺相關(guān)的執(zhí)行細(xì)則。

　　“目前公積金貸款認(rèn)定貸款次數(shù)，仍不按照住房套數(shù)認(rèn)定。”青島市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，如果第一次住房公積金貸款結(jié)清后，以本人或配偶的名義再次申請住房公積金貸款，均認(rèn)定為二次貸款。而對二次申請住房公積金貸款的職工及家庭，結(jié)清首次住房公積金貸款滿五年，方可申請第二次住房公積金貸款;貸款首付比例不得低于60%，二次申請住房公積金貸款利率按同期住房公積金貸款利率的1.1倍執(zhí)行。而首套房公積金貸款最低首付比例將按30%執(zhí)行，首套二手住房公積金貸款最低首付比例為40%。

　　異地繳存島城已實現(xiàn)互認(rèn)

　　盡管公積金貸款仍執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的老政策，公積金政策將要進(jìn)行調(diào)整的事實卻已經(jīng)越來越明晰。

　　10月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。通知提出，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。同時，按照支持基本住房消費原則，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

　　“由于還沒有接到上級的政策文件，目前公積金貸款職工仍要連續(xù)足額繳存12個月(含 12個月)以上。”青島市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，如果接到上級文件，肯定將按照文件精神進(jìn)行調(diào)整。

　　此外，早在2010年，對三次申請住房公積金貸款的職工及家庭，暫停發(fā)放公積金貸款。

　　在三部門聯(lián)合下發(fā)的通知當(dāng)中還提出，對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。目前在公積金貸款異地繳存互認(rèn)方面，青島市公積金貸款是什么政策?

　　早在2010年，青島市住房公積金管理中心就暫停了異地繳存公積金在本市購房申請住房公積金貸款業(yè)務(wù)。“但如果職工曾在異地正常繳存住房公積金，其公積金賬戶余額按規(guī)定程序全部轉(zhuǎn)入本市繳存后，異地本地銜接起來符合市公積金貸款規(guī)定的繳存條件，且能提供原繳存地公積金管理中心出具的個人公積金賬戶開戶時間及繳存明細(xì)證明，可予以受理。”市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這意味著，按照現(xiàn)行的政策，異地繳存時間和現(xiàn)繳存地繳存的時間加起來，需要滿12個月，而且是正常足額繳存。

　　公轉(zhuǎn)商貼息貸款適時推出

　　隨著樓市限購、限貸政策的放開，樓市成交量開始逐步回升，公積金貸款的辦理周期是多少?資金供應(yīng)是否充裕?

　　據(jù)悉，今年前三季度，全市共收繳住房公積金達(dá)95.41億元，比上年同期增長11.12億元，同比增長13.2%，資金較為充裕;而數(shù)據(jù)顯示，目前青島公積金使用率都在九成以上。

　　“目前申請公積金貸款從取得抵押權(quán)證開始，新房辦理公積金貸款的周期是3個月左右，購買二手房和經(jīng)濟(jì)適用住房在取得抵押權(quán)證的次周就可以辦理下貸款。”青島市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人說。

　　此外，為緩解公積金緊張帶來的貸款壓力，減少公積金貸款等待時間，青島市住房公積金管理中心正在開展“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”業(yè)務(wù)的各項準(zhǔn)備工作，下一步將結(jié)合青島市住房公積金資金的使用情況以及其他因素，“視情”適時推出。據(jù)悉，“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”是指公積金中心與商業(yè)銀行合作，在住房公積金資金供應(yīng)緊張達(dá)到設(shè)定預(yù)警條件時，將經(jīng)審批同意的公積金貸款轉(zhuǎn)由商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)性住房貸款。在職工償還貸款期間，因商業(yè)性住房貸款利率和住房公積金貸款利率不同產(chǎn)生的利息差，由公積金中心逐月給借款人補(bǔ)貼。

　　買二套房還是公積金劃算

　　央行發(fā)布信貸新政后，由于遲遲見不到公積金貸款政策的調(diào)整，許多購房者開始在為到底選擇公積金貸款還是“商貸”而猶豫不決。

　　“按照目前公積金貸款政策，如果你名下已經(jīng)有了一套房子，那么無論貸款是否還清再買房都算二套房，所以政策還是首付六成，利率上浮1.1倍。”一家商業(yè)銀行的工作人員說，這與利率高達(dá)6.55%的商業(yè)貸款相比，即便上浮1.1倍，公積金貸款還是非常有優(yōu)勢，舉例來說，公積金貸萬元的年利息是450元 ，二套房上浮1.1倍每年就是495元，而商業(yè)貸款則要還655元。

　　據(jù)初步估算，以一套總價70萬元的房子為例，如果用商業(yè)貸款，首付三成大約需要21萬元，利率算基準(zhǔn)6.55%。而選擇繼續(xù)用公積金貸款，首付就是大約為42萬元，利率為4.95%。顯然，選擇公積金貸款更為劃算。

　　鏈接 賬戶滿12個月這樣認(rèn)定

　　申請人住房公積金賬戶建立至申貸時點應(yīng)為12個月(含)以上，且要滿365天。

　　1.在申貸時點，申請人住房公積金賬戶應(yīng)為正常繳存狀態(tài)，且不得欠繳。申請人申貸時點在當(dāng)月20日以后，單位前一個月住房公積金未予繳存的，視為欠繳。

　　2.申請人在申貸的近12個月內(nèi)，應(yīng)連續(xù)正常繳存滿12個月。

　　3.單位存在整體逾期補(bǔ)繳住房公積金行為且一次性補(bǔ)繳3個月以內(nèi)(含3個月)的，視為正常繳存;非單位整體逾期補(bǔ)繳(個人或部分人員補(bǔ)繳)的，視為非正常繳存;單位一次性補(bǔ)繳超過3個月的，申請人須再正常連續(xù)繳存12個月后，方能申請貸款。

　　4.新參加工作的職工若能提供勞動合同等相關(guān)證明、調(diào)入職工若能提供勞動人事關(guān)系轉(zhuǎn)移相關(guān)證明，自參加工作或調(diào)入當(dāng)月起3個月內(nèi)(含3個月)出現(xiàn)的“個人補(bǔ)繳”視為正常繳存;如出現(xiàn)3個月以上“個人補(bǔ)繳”，則視為非正常繳存，申請人須再正常連續(xù)繳存12個月后，方能申請貸款。

　　5.異地繳存住房公積金的職工，其公積金賬戶余額按規(guī)定程序全部轉(zhuǎn)入本市繳存后，異地本地銜接起來符合本市公積金貸款規(guī)定的繳存條件，且能提供原繳存地公積金管理中心出具的個人公積金賬戶開戶時間及繳存明細(xì)證明，可予受理。

　　幫助流動人口買房成公積金制度改革方向

　　10月14日公布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，盡管只是一份文件，但是長期關(guān)注這一領(lǐng)域的專家還是從中捕捉到住房公積金制度改革的新動向。

　　支撐流動人口購房需求

　　據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉介紹，根據(jù)他的團(tuán)隊進(jìn)行的研究，在大城市和特大城市務(wù)工的農(nóng)民工，絕大部分人是希望用掙到的錢回戶籍所在地的中小城市或縣城鎮(zhèn)購買住房。但由于住房公積金不能異地貸款使用，所以進(jìn)城務(wù)工人員通常很少使用公積金。

　　劉洪玉說，如果住房公積金在哪兒都可以繳、哪兒都可以用，就可以進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面、提升制度的公平性，更好地服務(wù)于“住有所居”的住房政策目標(biāo)，促進(jìn)“三個1億人”城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　提高資金使用效率

　　公積金使用效率低，是公眾詬病的一個突出問題。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，全國342個住房公積金管理中心，貸款發(fā)放率高于85%的只有49個。大部分管理中心的貸款發(fā)放率集中在50%到75% 之間，有的更是低至百分之三四十。

　　專家認(rèn)為，這一問題，與公積金分散在606個中心及分中心、各中心及分中心獨立運作、不能互通有無的管理體制密切相關(guān)。

　　上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長陳杰說，在現(xiàn)行體制下，各城市之間的公積金中心互相沒有聯(lián)系，房地產(chǎn)市場較好時公積金流動性不夠，市場差時流動性過剩，但各地的公積金是“旱澇不均”，且無法調(diào)劑使用，難以形成“抗旱”“抗?jié)?rdquo;所需的合力。

　　劉洪玉說：“此次先在設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用，將來應(yīng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步實現(xiàn)省級統(tǒng)籌、全國統(tǒng)籌，就可以大大提高住房公積金的使用效率，有效管理流動性風(fēng)險。”

　　探索政策性住房金融形態(tài)

　　文件提出，“有條件的城市，要積極探索發(fā)展住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。”在受訪專家看來，釋放出探索政策性住房金融形態(tài)的信號。

　　據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心專家任興洲介紹，關(guān)于個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，我國個別商業(yè)銀行曾經(jīng)在2005年和2006年做過試點，但是沒有大規(guī)模推進(jìn)。

　　專家介紹，實行住房公積金信貸資產(chǎn)證券化，將住房公積金管理中心持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，住房公積金管理中心可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的個人住房貸款，從而拓寬住房公積金管理中心的籌集渠道。另外，還有利于降低住房公積金管理中心的經(jīng)營風(fēng)險。

　　任興洲表示，由于這項業(yè)務(wù)專業(yè)性強(qiáng)，還需要一整套規(guī)范的方案，大規(guī)模推進(jìn)更適宜在市場更加成熟后推出。