對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)”的北上廣深和三亞來(lái)說(shuō)，“銀十”前半段房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度因9月30日央行調(diào)整“限貸”政策而升溫不少。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，信貸政策松動(dòng)所帶來(lái)的效應(yīng)雖有所顯現(xiàn)，但是否能帶動(dòng)成交量大增，仍要看銀行的執(zhí)行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。
“看客”明顯增多
中國(guó)人民銀行9月30日發(fā)布了關(guān)于放松住房信貸政策的通知。通知中修改了首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要求各商業(yè)銀行對(duì)住房貸款的利率、放款時(shí)間等根據(jù)自身?xiàng)l件進(jìn)行調(diào)整。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，十一長(zhǎng)假期間，雖然北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過(guò)30%，但日均新增客源量較9月份增加25.3%。
上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日～10月10日，上海新建商品住宅成交量為8.4萬(wàn)平方米，同比減少了22.3%，但明顯小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。記者走訪上海多家中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，受松綁房貸政策的影響，國(guó)慶小長(zhǎng)假期間，大部分門(mén)店來(lái)客量不減反增。中原地產(chǎn)浦東北蔡二店經(jīng)理告訴記者：“多數(shù)客戶(hù)邊咨詢(xún)政策邊看房，帶看量處于上升期。同時(shí)，在政策受益最為明顯的剛需區(qū)域，客戶(hù)紛紛結(jié)束觀望提前出手，帶動(dòng)了小長(zhǎng)假期間成交量的上升。”上海多家中介門(mén)店經(jīng)理還反映，由于信貸政策的松綁直接降低了買(mǎi)家的購(gòu)房成本，導(dǎo)致房東心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，在議價(jià)上開(kāi)始有所保留，目前部分房東已經(jīng)開(kāi)始上調(diào)掛牌價(jià)，還價(jià)空間收窄。
同樣，新政對(duì)廣州和深圳樓市的刺激作用也有顯現(xiàn)。根據(jù)廣深一些標(biāo)桿房企的反饋和記者的現(xiàn)場(chǎng)走訪，黃金周期間廣東樓市明顯回暖，特別是均價(jià)較低的遠(yuǎn)郊盤(pán)，成交明顯放大。
一直想購(gòu)買(mǎi)二套房改善居住環(huán)境的上海白領(lǐng)林女士告訴記者，“信貸新政對(duì)我們的購(gòu)房計(jì)劃觸動(dòng)很大，如果開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面能再優(yōu)惠一點(diǎn)，銀行利率給得優(yōu)惠一些，我們就會(huì)馬上出手了。”
回暖應(yīng)是情理之中
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心認(rèn)為，調(diào)整“限貸”政策，救市力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)活躍度有提升也在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付壓力降低，積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開(kāi)始陸續(xù)釋放；其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開(kāi)始跟風(fēng)漲價(jià)，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)促使一部分觀望情緒濃厚的購(gòu)房者開(kāi)始敲定交易。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)，68.9%的家庭擁有一套住房。在這些家庭中，有19.7%沒(méi)有負(fù)債，并計(jì)劃在未來(lái)五年購(gòu)房。限貸松綁將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放。據(jù)其估算，限貸政策的放松或?qū)⒅苯哟碳と珖?guó)550萬(wàn)套住房需求的釋放，其中，一線城市釋放的住房需求約為50萬(wàn)套。
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，房貸新政意味著政府放松了對(duì)樓市的管制，將激活全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)供需雙方都將產(chǎn)生影響。目前已經(jīng)帶來(lái)了樓盤(pán)訪客量的大幅上升和成交的明顯回暖。
需求將陸續(xù)釋放
中房信研究中心副總經(jīng)理林波認(rèn)為，目前市場(chǎng)筑底回穩(wěn)趨勢(shì)已經(jīng)確立，受限貸放松政策的積極影響，真正有意向購(gòu)房群體將重樹(shù)信心，特別對(duì)于改善型需求而言無(wú)疑是重大利好，預(yù)計(jì)四季度這部分大量積壓的需求會(huì)陸續(xù)釋放。
市場(chǎng)分析人士表示，新政的執(zhí)行效果還需時(shí)日，但可以肯定的是，此后市場(chǎng)將出現(xiàn)深度轉(zhuǎn)變，不僅僅是成交量會(huì)得以提升，更重要的是價(jià)格將很可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。宋丁說(shuō)，新政的首要作用是止跌，促使成交回升。而價(jià)格的回升一般會(huì)滯后于成交的回升，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)。
但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，信貸政策的趨好是否能夠帶動(dòng)成交回暖，仍要看銀行的執(zhí)行力度。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)壓力持續(xù)、央行堅(jiān)持流動(dòng)性定向釋放等多方面因素的影響下，新政對(duì)于未來(lái)樓市成交量的實(shí)際影響，將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而落地，這一過(guò)程短期內(nèi)預(yù)計(jì)仍然難以看到效果，但在四季度效果將逐步釋放。據(jù)新華社
“解限”城市樓市調(diào)整進(jìn)入“緩沖期”
盡管“房貸新政”已出，但對(duì)樓市走勢(shì)的爭(zhēng)論從未停歇。安信證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員萬(wàn)知認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”主要刺激了改善需求和部分投資需求，但由于目前商品房庫(kù)存仍處在高位，未來(lái)至少還有2至3個(gè)季度的庫(kù)存消化期，房企的策略仍是加快周轉(zhuǎn)、以?xún)r(jià)換量為主。
“解限”城市樓市調(diào)整進(jìn)入“緩沖期”。“房貸新政”的具體細(xì)則、成色幾何，“銀十”或?qū)⒅饾u明朗，樓市也將迎來(lái)一個(gè)長(zhǎng)周期調(diào)控的“緩沖期”。合富輝煌(中國(guó))山東分公司市場(chǎng)研究總監(jiān)許傳明說(shuō)，松綁限貸政策主要針對(duì)改善型購(gòu)房需求，各家銀行房貸實(shí)質(zhì)性松綁的政策力度將決定未來(lái)樓市成交的活躍度，目前業(yè)內(nèi)也都處于觀望期。
“等細(xì)則”已成目前全社會(huì)對(duì)樓市最熱切的期待。分析人士指出，如果房貸利率有八五折或者更低的折扣，樓市成交將穩(wěn)步回升，如果利率折扣較少，購(gòu)房者也許會(huì)期待更大幅度的“救市”政策，就會(huì)觀望、等待拉低成交。
“當(dāng)前樓市的政策導(dǎo)向由限制轉(zhuǎn)向逐漸放松，限購(gòu)與限貸逐步放寬，其他限制政策整體趨緩。”廣發(fā)證券研究員樂(lè)加棟說(shuō)。在此情況下，市場(chǎng)將成為左右樓市的主要力量，“房貸新政”中的首付比例、利率水平將由商業(yè)銀行自主決定，究竟“給不給力”，且看銀行“臉色”。據(jù)新華社
