首付貸，風險怎么解?

叫停有效嗎

不良記錄能包裝，產品變身湊首付，不易判斷資金流向，很難實現“一刀切”管控

首付貸等樓市配資背后隱藏的風險，已引起相關監管部門的注意。3月4日，深圳市金融辦發函至相關行業協會，要求對深圳地區首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進行摸底排查，進一步研究新興金融機構在“加杠桿”中的風險。3月18日，深圳市互聯網金融協會發布通知稱，嚴禁新開展“眾籌炒樓”業務，對于存量業務，立即停止募集并清理，任何企業不得通過更改“名稱”、轉為線下籌集等方式繼續開展業務。

監管風聲趨緊，首付貸能否真的偃旗息鼓?

3月21日，本報記者來到北京市朝陽區中天置業房地產公司，詢問是否提供首付貸。工作人員接待了記者，說可以提供首付貸款的服務：客戶如果需要30萬元首付，且在北京沒有不動產，那么中介公司可以幫忙包裝身份向銀行申請無抵押信用貸款，但不能告訴銀行貸款用于首付，而要說用于消費或者是房產裝修。

據該公司工作人員介紹，客戶只需要提供個人的工作證明、銀行流水、征信報告、學歷證明和公積金卡。即使是那些有不良信用記錄的客戶，中介公司也可以通過內部渠道進行“包裝”，保證客戶向銀行一次性申請貸款成功，但“包裝”需要付服務費。

以30萬元現金貸款為例，中介公司幫客戶向銀行貸款時，3年期貸款年利率為10%，按照等額本息還款方式，也就是30萬元現金貸款分36期還，每期需還10500元，所有還清共計37.8萬元，其中中介公司收取2%的中介費，即6000元。

記者隨即又詢問了幾家互聯網金融公司。據了解，97房貸網、博民易貸、易貸網等多家貸款公司推出的貸款產品，仍可以起到“首付貸”的作用。

以易貸網為例，3月21日，記者在該P2P平臺上申請了一筆45萬元的信用貸款。平臺工作人員在詢問了記者收入與工作情況后表示：符合條件，可以貸款。

該工作人員稱，易貸網與多家小額貸款公司合作，可以幫客戶同時從數十家公司借款，盡管小貸公司額度有效，還是可以一次借到數十萬元。“這筆錢你買房付首付或買車，隨便怎么消費都行。”

“比如年輕人想買房，但湊不齊首付，就跟親戚朋友借點錢，很難判斷從哪里借到的錢，或是借到的錢用于何種用途。”中原地產首席分析師張大偉說，一些包裹在不同名目中用于首付的借貸產品，不排除存在暗箱操作的可能，但發現和識別又有一定困難，尤其是一些通過消費貸款等產品借到的資金，無法追蹤其資金流向，仍可能流向樓市，從監管層面很難對首付貸進行“一刀切”管控。

整治有招嗎

模糊地帶需要加緊出臺政策完善監管，銀行應加強對客戶首付資金來源的關注

“互聯網金融創新灰色地帶要盡可能限制，不應該進行投機炒作。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，首付貸的出現，尤其是通過P2P公司進行首付貸的行為，恰恰說明了監管層面在一些領域的缺位。守住不發生系統性風險的底線，就要對此類互聯網金融創新在監管措施上更有效，使其向合規理性的軌道發展。

“有數據顯示，去年深圳首付貸規模在25億—30億元，但我認為應該不止。”深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧認為，一些用其他形式比如消費貸、信用貸偽裝的首付貸，很難被發現和調查出來。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現實。

陳藹貧認為，目前首付貸也并非不受監管，只是互聯網金融的法律法規還存在一些模糊地帶，需要政府加緊出臺相關政策，逐步完善監管。

“想要叫停首付貸，首先應當明確要求銀行、中介機構等正規機構不參與其中。”張大偉認為，此前一些P2P平臺并沒有發放首付貸款的資質，無法確認資金來源，在資金使用上也存在風險，相關部門應當結合互聯網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的金融業務進行清理整頓。

不僅如此，銀行自身也要強化風險防范意識。曾剛認為，銀行應加強對客戶首付資金來源的監控和關注。原則上，銀行要加強對放貸的審核，評價借款人償付能力，堅持貸款發放標準。

目前，建設銀行上海分行明確要求，房貸者事前要簽署聲明，承諾首付部分為自有資金。但是，銀行人士坦言，銀行在貸款時，不可能杜絕首付貸，因為銀行不掌握全部信息。讓信息對稱起來，才可能真正防止首付貸的出現。

交通銀行深圳分行相關負責人介紹，目前，該行在發放購房貸款時，會對貸款人的首付款進行詳細核實，一旦發現使用首付貸產品，將不允許其按揭。銀行會從多層面對貸款申請人的首付款情況進行核實，既包括面談及電話核對，從側面了解其主要收入及首付款來源，也要審查申請人的賬戶流水，通過流水判斷申請人的資金收入情況，查詢是否有可疑資金流入。“此外，申請人刷首付款必須使用本人名下的借記卡。”(記者 王 觀 呂紹剛)

■延伸閱讀

房貸方式有幾種?

目前常見的房貸方式有公積金貸款，商業貸款和公積金組合貸款三種，購房者該選擇何種貸款方式呢?

公積金貸款

選擇公積金貸款每月還貸壓力相對較小，且支付的利息也較少，若購房人希望獲得較低的貸款利率，且貸款額度不大，那么公積金貸款應是首選，只是其放款時間較長，著急買房的人最好考慮到這一點。同時，房屋市場上有部分開發商拒絕買家進行公積金貸款買房，所以考慮用公積金貸款購房的人務必注意。各地對貸款額度的要求不同，詳細可咨詢當地住房公積金管理中心。目前，北京地區個人和家庭最高可貸120萬元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個人最高貸款限額為60萬元，家庭最高120萬元。

商業貸款

辦理商業按揭貸款時，貸款審批周期一般在2周，前提是所需貸款資料齊全，不同銀行的進度可能會有不同。當前基準利率為4.9%，借款人的貸款期限最長可以計算到借款人65周歲，同時不得超過30年。商業貸款雖然利率較高，但是還款快、程序簡單，若購房人并未繳納公積金，或者繳納時間不長，可以選擇商業貸款。銀率網分析師建議，由于銀行優惠政策不同，每家銀行商業房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調，在申請商業房貸時，對貸款銀行也要“貨比三家”，擇優選之。

公積金組合貸款

比如，房屋總價100萬元，要貸款70萬元，但是公積金最高額度只有50萬元，那么剩余20萬元可以選擇商業貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過70萬元。對于組合貸款，若購房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經超過公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業貸款雙方條件的限制，一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款最高上限才使用，辦理起來會復雜些，放款速度自然也會慢一些。總之，購房者一定要注意權衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。

銀率網分析師建議，選擇購房貸款前，購房者需要對自己的資產情況進行評估，包括對家庭現有經濟實力作綜合評估，經濟實力包括存款和可變現資產兩大部分;對家庭未來的收入及支出作合理的預期;注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據。(記者 王 觀)