2016年1月轉(zhuǎn)眼已過(guò)去近半，2015年土地市場(chǎng)成交情況仍歷歷在目：受2014 年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入寒冬、高庫(kù)存壓力及土地交易向網(wǎng)上招拍掛轉(zhuǎn)型等因素影響，全年商住用地供應(yīng)量和成交量進(jìn)入低潮，創(chuàng)下自2010年以來(lái)的新低。主城區(qū)方面，競(jìng)爭(zhēng)日趨“白熱化”，開(kāi)發(fā)商拿地毫不手軟，郊區(qū)市方面，仍是全市土地供銷的主力。

盡管2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交 “火熱”，新建商品住房銷售周期進(jìn)一步回歸正常合理區(qū)間，但庫(kù)存仍在高位運(yùn)行，加之從中央到地方定下2016年房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的主基調(diào)，在這一形勢(shì)下，預(yù)計(jì)2016年青島市土地供應(yīng)仍將繼續(xù)從緊，青西新區(qū)、即墨等重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的新城區(qū)仍將唱主角。

“去庫(kù)存”是主基調(diào)土地供應(yīng)繼續(xù)從嚴(yán)

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2015年青島市新增166宗商住地塊，環(huán)比2014年的540宗跌了近7成，占地面積一共8609.58畝，環(huán)比跌了70.67%;總共成交222宗商住用地，環(huán)比跌了45.9%，成交面積10222.35畝，環(huán)比跌了55.08%，成交總金額263.3億元。

從成交區(qū)域看，郊區(qū)市頻繁大面積出讓土地，尤其是晉身為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)新區(qū)的青西新區(qū)更是奪得全年土地成交榜首，而主城區(qū)除了市北區(qū)外其他各區(qū)土地供應(yīng)表現(xiàn)冷清。

可見(jiàn)，在2012-2014年大批量土地供應(yīng)后，青島2015年土地市場(chǎng)進(jìn)入低潮，受2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清表現(xiàn)、商品房庫(kù)存壓力明顯以及現(xiàn)有開(kāi)發(fā)地塊飽和等諸多因素影響，2015年土地供應(yīng)明顯減緩，成交量同樣大幅銳減，出讓金大幅下降。

其實(shí)，2015年從中央到地方在給房地產(chǎn)市場(chǎng)定下“去庫(kù)存”的主基調(diào)后，就意味著在土地供應(yīng)端將進(jìn)行嚴(yán)格把控，以期從源頭上減少庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2015年11月10日起，中央強(qiáng)調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，定調(diào)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)。2016年1月7日，在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，關(guān)于去庫(kù)存方面，將綜合考慮房地產(chǎn)去庫(kù)存和加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，實(shí)施有保有壓的用地政策。這一系列政策意味著，雖然青島 2015年新建商品住宅銷售周期下降，進(jìn)一步回歸正常合理區(qū)間，但受全市商品房庫(kù)存仍在高位運(yùn)行等因素影響，2016年青島市土地供應(yīng)仍將延續(xù)上一年的從嚴(yán)基調(diào)。青島銳理數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，由于土地財(cái)政經(jīng)過(guò)2015年一年的緊縮，2016年可能會(huì)有小幅放松。

郊區(qū)土地供應(yīng)為主主城區(qū)略有增加

2016年1月份剛過(guò)近半，粗略統(tǒng)計(jì)將有幾十宗商住用地入市待售，目前已經(jīng)結(jié)束的三場(chǎng)網(wǎng)上招拍掛都是郊區(qū)供應(yīng)的土地。其中，1月6日上午今年首宗地塊招拍掛，位于城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)街道的一宗超8.7萬(wàn)平方米的住宅用地，被青島銀盛泰以1093元/平方米的底價(jià)攬獲;1月11日上午，位于高新區(qū)的四宗商住用地集中網(wǎng)拍，總凈用地面積超過(guò)14萬(wàn)平方米，兩塊為純住宅用地，兩塊為住宅、商服用地，全部被中國(guó)金茂攬獲，預(yù)計(jì)將作為中歐國(guó)際城項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)用地;1月12日上午，黃島區(qū)7幅地塊批量入市全部底價(jià)成交，其中6宗文體娛樂(lè)用地被萬(wàn)達(dá)攬獲。

從上述土地交易情況可以看出，青西新區(qū)、即墨、高新區(qū)等郊區(qū)市仍將是2016年土地市場(chǎng)供應(yīng)的主角，這除了主城區(qū)土地儲(chǔ)備缺乏的客觀因素外，未來(lái)郊區(qū)市作為青島市重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的新城區(qū)，再加上地鐵、輕軌等公用交通設(shè)施的完善、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)移等因素，所以土地儲(chǔ)備本就充足的郊區(qū)市仍將在新的一年挑起土地成交的大梁。

而主城區(qū)方面，青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，從2015年主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的局面看，按照結(jié)構(gòu)性“去庫(kù)存”的原則，成交量大的區(qū)域增加供應(yīng)，滯銷區(qū)域減少供應(yīng)，加之舊城改造一批老廠拆遷騰出的土地在2016年進(jìn)入招拍掛程序，預(yù)計(jì)主城區(qū)2016年土地供應(yīng)會(huì)有所增加，市北北部環(huán)灣片區(qū)老企業(yè)搬遷區(qū)、李滄火車北站周邊區(qū)域、嶗山張村河區(qū)域值得期待，“不過(guò)，主城區(qū)可開(kāi)發(fā)土地畢竟有限，所以郊區(qū)土地供應(yīng)仍是主力。”