買房對每一個家庭來說，都是一筆不小的支出，很多人在購房之后，房屋出現(xiàn)種種“幺蛾子”，像是說好的學區(qū)房沒了、房子質量不合格、房子已經被抵押出去等種種問題。現(xiàn)在，開發(fā)商的行為有了更細化的合同約束，在買房時一定要行使好自己的權利!

日前,省住建廳、省工商局聯(lián)合發(fā)布新版房屋買賣合同示范文本,從11月1日起執(zhí)行。合同示范文本有5種,包括《山東省新建商品房買賣合同(預售版)》、《山東省新建商品房買賣合同(現(xiàn)售版)》、《山東省二手房買賣合同(經紀成交版)》、《山東省二手房買賣合同(自行成交版)》、《山東省房地產經紀服務合同》。

新版合同與老版比起來有何不同?以關注度最高的《新建商品房買賣合同(預售版)》為例,給大家梳理一下：紙質合同網簽之日生效

《合同》將老版的“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”改為“本合同自雙方簽字或蓋章后,辦理完成商品房預售合同網上備案手續(xù)之日起生效” 。現(xiàn)售版、二手房也是如此。

通過辦理商品房買賣合同網上備案,可以有效防止出現(xiàn)一房多賣、當事人權益縮水等情況發(fā)生,并能查明商品房是否存在抵押、擔保等情況。

產權不能轉移，15日內退還全部房款

《合同》在“商品房基本狀況”條款新增“抵押情況”,開發(fā)商需填寫與該商品房有關的抵押情況為抵押、未抵押、抵押注銷,并說明抵押權人、債務履行期限等信息。 在合同“附件三”中,開發(fā)商須提交抵押權人同意該商品房轉讓的證明及關于抵押的相關約定。

新增“房屋的房屋權利狀況承諾”條款,開發(fā)商須承諾對該商品房享有合法權利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉讓的情況。如該商品房權利狀況與上述情況不符,導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉移登記的,買受人有權解除合同,開發(fā)商須在15日內退還全部房款, 造成損失的,由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。

購買者如買到已抵押的商品房,就無法辦理按揭貸款,無法取得產權證,還要承擔將來房子被銀行拍賣的風險。《合同》新增條款約定了違約責任,有效地保護了購房者的利益。

學校沒配套，細化開發(fā)商違約責任

《合同》規(guī)定了商品房相關設施設備交付條件及逾期處理方式:水電氣暖在約定交付日未達到交付條件的,出賣人按逾期交房承擔逾期交付責任;電話、電視、寬帶未按時達到交付使用條件的,按雙方約定的數(shù)額按日賠償違約金。對小區(qū)的學校、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生機構、車位、車庫、社區(qū)組織用房等公共服務及其他配套設施,開發(fā)商須逐項填寫何期限達到何程度,并逐項約定到時未達到承諾條件如何處理。

奔著學校買的房,住了好幾年還不見學校的影子,這樣的窩心事很多業(yè)主都遇到過。新合同對相關內容做了細化,對違約的責任也針對不同情況做了詳細規(guī)定,這些都有利于保護購房人的利益。質量不合格，購房者可拒收甚至解除合同

《合同》規(guī)定,辦理交付手續(xù)前,買受人有權對該商品房進行查驗,出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)服務合同作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。

出賣人承諾該商品房地基基礎和主體結構合格,并符合國家及行業(yè)標準。經檢測不合格的,買受人有權解除合同。此外的其他質量問題,由開發(fā)商在約定時間內負責修復,并承擔修復費用,修復后再行交付。

新合同文本細化了雙方合同義務,并明確了對存在質量問題的房屋買受人有權拒收甚至解除合同,有助于保護買受人的合法權益。

其他變化

1 預售還是現(xiàn)售，合同書不一樣

新版的《商品房買賣合同示范文本》分為預售和現(xiàn)售兩個版本，分別進行規(guī)范。

2 不用再擔心開發(fā)商攜款潛逃

合同條款明確要求，開發(fā)商出售該商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設。資金監(jiān)管機構、賬戶名稱以及賬號也要明確填寫。

3 購房者的信息開發(fā)商需保密

不少購房者房子剛買完，裝修公司的電話就來個不停。新版購房合同增加了買受人信息保密條款，明確開發(fā)商對購房者信息負有保密義務。開發(fā)商及其銷售人員和相關工作人員不得對外披露買購房者的信息，或將購房者信息用于履行本合同之外的其他用途。

4 開發(fā)商承諾的裝修標準寫進合同

新版合同示范文本在附件中對裝飾裝修及相關設備標準進行約定。交付的商品房達不到附件約定裝修標準的，按照本合同約定處理，給予購房者相應賠償。開發(fā)商未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人。

5 空氣質量、隔音、節(jié)能措施也要寫進合同

新版合同示范文本要求將空氣質量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項內容明確披露在合同中，而且前兩項如果不達標，給開發(fā)商一次整改的機會，再不達標的，購房者有權退房。給購房者造成損失的，由開發(fā)商承擔相應賠償責任。經檢測不符合標準的，檢測費用由開發(fā)商承擔，整改后再次檢測發(fā)生的費用仍由開發(fā)商承擔。因整改導致該商品房逾期交付的，開發(fā)商也要承擔逾期交付責任。