原標(biāo)題：二手房掛牌一天激增3000余套

9月11日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息，調(diào)整住房限購區(qū)域、優(yōu)化住房上市交易年限，這意味著青島實行6年的限購、限售政策放開。記者梳理發(fā)現(xiàn)，本輪限購政策始于2017年3月15日，期間經(jīng)歷多次“加碼”，而后又經(jīng)歷多輪優(yōu)化逐步“減碼”。業(yè)內(nèi)人士認為，放開限購后將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，放開限售則對去庫存和增加市場活力有重要意義。新房市場短期內(nèi)將面臨來自次新房的“搶客”壓力。

限購限售全面解除

今年6月松綁限貸、限售，僅3個月后，青島于9月11日再度取消“雙限”：全域取消限購，商品房拿證就能交易。記者梳理發(fā)現(xiàn)，本輪限購政策始于2017年3月15日，期間歷經(jīng)多次“加碼”，而后又歷經(jīng)多輪優(yōu)化逐步“減碼”。6年后，青島全面解除限購、限售。限購限售政策全面放開后，引發(fā)廣泛討論。

9月11日上午，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過官方微信公眾號發(fā)布消息稱，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策:調(diào)整住房限購區(qū)域。將市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）移出限購區(qū)域，全域取消限購政策；優(yōu)化住房上市交易年限。在本市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。隨著市南、市北取消限購，意味著青島全域取消限購；而商品房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易，則意味著銷售方面的限制也被取消。整體來看，青島全域取消限購限售。

2017年3月15日，青島市首次發(fā)布《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》，打響了限購第一槍，限購范圍包括市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）。

2022年6月3日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文，住房限購區(qū)域由市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）調(diào)整為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域，將黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域。

2022年9月15日，青島市再次調(diào)整限購范圍，除市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）大部分區(qū)域也解除限購。今年6月1日，青島再次優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。在限售方面，新建商品房出售條件由網(wǎng)簽滿5年變更為有條件網(wǎng)簽滿3年，取證滿2年。時隔3個月，青島不僅全域取消限購政策，限售政策也被取消。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，取消限購，降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力作用明顯。同時，取消限售，將會加快房屋在市場的流通速度，同時改善換房時間限制大幅度松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。從政策沿革和調(diào)整力度來看，此次解除限售對樓市的影響應(yīng)該比取消限購帶來的影響更大。由于次新房扎堆上市，新房市場短期內(nèi)將面臨來自次新房的銷售壓力。

市場反應(yīng)出現(xiàn)分化

全面取消限購限售政策發(fā)布之后，數(shù)據(jù)端的反饋立竿見影：9月11日上午9時，新政發(fā)布時貝殼青島平臺掛牌的二手房數(shù)量為105813套，截至9月12日9時，這一數(shù)據(jù)變成109291套，24小時內(nèi)房源量增加了3478套。

“一整天都是咨詢房屋出售的，解除限售打開了次新房的掛牌空間。”在九水東路附近一家二手房中介經(jīng)紀(jì)人介紹，9月11日政策發(fā)布當(dāng)天，他就接到了大量房屋掛牌出售的咨詢電話。因為地處東李片區(qū)，附近大多是剛剛交付的樓盤，取得房產(chǎn)證都不到兩年，以前屬于限售范圍，如今限售解除，部分業(yè)主開始掛牌賣房。“之前青島二手房市場是買家市場，降價是主基調(diào)，新政出來之后，隨著大量次新房上市，買家的議價空間還會加大。”

青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強認為，取消房屋上市交易年限限制、全域取消限購，對于想在市南、市北這種原來是限購區(qū)域購房，但又不符合資質(zhì)的人群來說是一項利好；對原先有售房意向，但房屋不滿足出售年限的業(yè)主來說，也可以加快售房進程。政策落地后，相信會有一批次新房進入市場，房源增加的背后也是購房需求的進一步釋放，一定程度上會加速二手房源的流通。對購房者來說，置業(yè)選擇范圍擴大，選擇性更多，也更容易買到符合心意的住房。另外，政策發(fā)布對于改善群體的刺激更為明顯，尤其是換房人群，更容易獲得首套購房資格，進一步降低了換房的首付成本、利率成本和稅費成本，加速換房進程。對于“老破小”會產(chǎn)生一定的沖擊，真正宜居、高品質(zhì)的小區(qū)以及房源優(yōu)勢會更為凸顯。

新房市場方面，記者采訪發(fā)現(xiàn)本次解除限購的市南區(qū)、市北部分區(qū)域新房供應(yīng)有限，新房并未因限購調(diào)整而到訪大增。位于市北區(qū)浮山后的一個主打改善型產(chǎn)品的新盤，新政落地后該樓盤不再限購。“目前到訪量、咨詢量沒有增加，等周末客戶可能會多一些，現(xiàn)在真正能夠影響樓市的已經(jīng)不再是政策而是市場的真實需求了。”一位售樓處銷售人員說。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，目前看此次新政對二手房市場的影響大于新房市場，新房市場和二手房市場的反應(yīng)出現(xiàn)分化。一方面，限購解除對外地購房者吸引力較大，而外地購房者在青島主要集中在嶗山、西海岸等山海資源聚集區(qū)，與前期保留限購政策的市南、老市北客群重疊度不高。另一方面，青島在過去幾年堅持嚴(yán)格的限售政策，所以導(dǎo)致次新房上市慢、上市少，東李、浮山后等相當(dāng)一部分區(qū)域的新房價格比較堅挺，甚至部分區(qū)域的新房，因為區(qū)域供求不平衡出現(xiàn)逆勢上漲。此次全域解除限售，意味著積攢了多年的次新房將大量上市，部分區(qū)域新房可能會受到一定的沖擊。

政策效力逐漸顯現(xiàn)

值得一提的是，雖然政策整體調(diào)整放寬，但目前青島仍執(zhí)行限貸政策，且不滿兩年的房屋交易時需繳納增值稅，并非全面“松綁”。

記者了解到，如果貸款買房，青島仍然要受最多貸款買2套房的限制，第3套房停貸。本輪政策調(diào)整后，青島全域首套房首付可做到20%，二套房首付可做到30%。此外，雖然“雙限”放開，但不滿兩年的房屋交易時還需繳納增值稅。按當(dāng)前青島市的有關(guān)規(guī)定，市民購買的二手房滿2年，免征增值稅及附加稅；二手房不滿2年，需征收房屋交易總價的5.3%。另外，滿5年且該房屋是賣方家庭唯一住房的，買家可免征個人所得稅；如果購買普通二手房，則需征收房屋成交價的2%，作為個人所得稅。同時，2022年10月1日至2023年底，同時有賣房、買房的，可以申請個稅退還:新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

自三部門發(fā)文推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施后，已有超20城跟進落實相關(guān)舉措。從政策效果來看，根據(jù)中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)，政策執(zhí)行后，全國置業(yè)意愿提升了15個百分點。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有10個大中城市全面取消限購政策，9月開局以來，就有6大城市官宣取消限購或限售，其中不乏省會城市，比如南京、沈陽和濟南。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著各大城市取消“雙限”，除部分城市如北上廣深核心區(qū)域保持限購以外，會有越來越多的城市加入解除“雙限”大軍。　　  呂蕾