原標題：一條接一條 青島樓市迎新政“密”月

6月3日，從零點開始，青島連發5條樓市新政，從調整限購區域、購房條件以及支持改善性住房需求三大方面，全面調整樓市政策，這也意味著，在完成階段性歷史使命后，執行了四年之久的青島“418樓市政策”正式謝幕。6月新發布樓市政策對青島房地產市場會產生怎樣的影響?業內普遍認為整體上會利好樓市，短期來看，對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預期都有積極作用;從長遠看，對樓市利好效果有多少，仍需時間以及市場的驗證。

樓市三方面松綁

6月青島新發布樓市政策共分三步走。

一是調整住房限購區域范圍。住房限購區域由市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區(含高新區)調整為市南區、市北區、李滄區、嶗山區除王哥莊街道以外區域(以下簡稱“中心城區”)，將黃島區、城陽區(含高新區)、嶗山區王哥莊街道調出限購區域。這一調整有利于中心城區需求外溢，緩解中心城區房價上漲壓力，同時緩解非限購區域房價下行壓力，保持和促進全市房價總體穩定。

二是優化非本市戶籍居民家庭購房條件。為吸引外地居民特別是各類人才來青安居樂業，增強城市競爭力，同時繼續抑制投資炒房，非本市戶籍居民家庭在中心城區仍限購1套住房，但將購房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區無住房、且能夠提供從購房申請之日起前2年內在本市連續繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，調整為非本市戶籍居民家庭在中心城區無住房、且能提供在本市繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

三是支持改善性住房需求。在中心城區范圍內，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內再購買1套住房。這一舉措有利于中心城區的改善性需求不因限購而阻礙，滿足合理的“以小換大”“賣舊買新”等改善性住房需求。同時可以引導釋放二手房源，增加市場供給，剛性和改善性需求購房有了更多的選擇余地，成交幾率增加，市場活力將進一步增強。

市場面臨諸多挑戰

據記者調查了解，自去年下半年以來，樓市進入新一輪發展周期，市場整體壓力較大，房地產形勢并不樂觀，據銳理數據統計，今年1月1日-4月24日，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公積金新政、房貸利率下調等新政策刺激之下，市場環比有增幅，但同比去年依然下滑，據青島網上房地產數據統計顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套，同比去年減少21.07%;成交面積約為114.24萬平方米，同比去年減少16.05%。

本報樓市觀察員分析認為，目前樓市低迷的主要原因，第一是客戶消費意愿降低，受外部不利因素影響，部分客戶收入的不穩定性增加，對意向購房客戶的置業信心產生了較大影響;第二是政策利好兌現存在滯后性，今年包括青島在內的多個城市，對于樓市調控政策進行了不同力度的寬松，但是力度有限，從根本上逆轉市場效果不大;第三是客戶期待更大的優惠力度，當前市場上“特價房”“抵賬房”“團購房”等優惠政策頻出，客戶擔心自己買在高點，也就因此推遲了置業計劃。

“以小換大”刺激剛改

本報樓市觀察員分析認為，此次青島新發布政策會提振市場，尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內再購買1套住房”，甚至將會帶來一定規模的改善潮。目前青島樓市新政的力度，還有進一步提升的空間，從深層次上說，本次主城區并沒有完全放開，“僅僅放開一個街道遠遠不夠”。若是市北李滄等區域全面放開限購，利好影響將更有力度，甚至可以立竿見影。

本報樓市觀察員認為，此次樓市新政是有針對性有考量的，嚴格遵循“房住不炒”。青島主城區的樓市情況相對較好，去化壓力也小，據不完全統計，主要流速擔當的市北和李滄區的商品住宅去化周期只有13個月。市內主城四區(市南、市北、李滄、嶗山)入手門檻高，房價高，因此，目前市內四區還是要限購，如果全面放松，可能會導致市場升溫，價格會走高，影響市場健康。而西海岸、城陽和高新區的商品住宅去化周期都20個月以上，去化壓力相對較大。

影響幾何需數字說話

據不完全統計，從全國各地區商品房銷售數據來看，雖然大部分城市環比有一定回升，但同比仍有接近30%-40%的下跌，目前樓市改善程度有限。而房企目前對銷售額的期待，也均有所回縮。據統計，截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標，且不同企業之間的目標設定也表現出分化，除了少數企業目標略有提升之外，大部分企業的業績目標均有不同程度的調降。據統計，青島諸多房地產企業的實際業績完成情況，仍不及預期，年內銷售去化壓力很大，全年仍會有一定數量的房企出現業績規模負增長。

針對目前市場上“迅速回溫”的數據，本報樓市觀察員認為，政策傳導到真實的市場，至少一個月或三個月，到時再看具體的市場反饋。近期看，對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預期都有積極作用，據記者從多個房地產企業營銷負責人了解的情況來看，目前新政更多的效果體現在提高下單信心，縮短意向客戶成交周期，此外，部分樓盤的到訪量也有顯著增多。

總體上看，行業內對本次青島新發布樓市政策的利好效果充滿期待，長遠看，對青島樓市影響到底幾何，仍需時間以及市場的驗證。同時也不排除政策在后期持續加碼的可能。

李鵬飛